Fakturace pro stavební firmy: subdodávky, soupisy prací a zádržné
U stavebních zakázek o podobě faktury rozhoduje hlavně to, komu práci fakturujete. Subdodavatel s registrací k DPH fakturuje generálnímu dodavateli stavební a montážní práce bez daně, protože daň za něj přizná odběratel (§ 92e zákona o DPH); soukromému stavebníkovi tytéž práce fakturuje s daní. Peníze přicházejí po etapách podle odsouhlaseného soupisu provedených prací a část z nich často drží odběratel jako zádržné. Níže je rozhodovací postup, vzorová faktura subdodavatele, modelový průběh plateb a rozdíl mezi paušálem 60 a 80 %.
Fakturace pro stavební firmy a subdodavatele v kostce
- Oprávnění
- Vázaná (provádění staveb, jejich změn a odstraňování); jednotlivé profese často řemeslné (zednictví; pokrývačství, tesařství)
- Výdajový paušál
- 60 % (max. 1,2 mil. Kč) z vázané živnosti, 80 % (max. 1,6 mil. Kč) z řemeslné; jen OSVČ
- DPH
- Stavební a montážní práce CZ-CPA 41–43 pro plátce jdou v přenesení daňové povinnosti (§ 92e ZDPH), soukromníkům a neplátcům se fakturují s daní.
- Kdo platí
- generální dodavatelé, developeři a firmy, soukromí stavebníci
- Splatnost v praxi
- měsíčně podle odsouhlaseného soupisu prací, splatnost podle smlouvy o dílo, často se zádržným
- Pozor na
- Plátce, který si nechává opravit vlastní rodinný dům, kde bydlí, nejedná jako osoba povinná k dani, takže přenesení se nepoužije (§ 92a odst. 2 ZDPH).
Investor, generální dodavatel, subdodavatel: kdo komu fakturuje a s jakou daní
Na větší stavbě se fakturuje v řetězci. Investor objedná dílo u generálního dodavatele (GD), ten si na jednotlivé profese najme subdodavatele a ti občas další firmy pod sebou. Režim DPH se posuzuje v každém článku zvlášť, vždy podle přímého odběratele, ne podle toho, kdo stavbu nakonec zaplatí.
| Kdo fakturuje | Komu | Stavební a montážní práce |
|---|---|---|
| subdodavatel, plátce | GD, plátce | přenesení: bez daně, „daň odvede zákazník“ |
| GD, plátce | developer nebo firma, plátce | přenesení |
| GD, plátce | soukromý stavebník | běžná DPH na faktuře |
| GD, plátce | odběratel, který není plátcem | běžná DPH na faktuře |
| firma půjčující pracovníky, plátce | stavební firma, plátce | přenesení (§ 92e odst. 2) |
| subdodavatel, neplátce | kdokoli | bez DPH, „Dodavatel není plátcem DPH“ |
Na stavbě rodinného domu tak běžně platí oba režimy současně. Stavební firma fakturuje rodině s daní, protože soukromá osoba nejedná jako osoba povinná k dani (§ 92a odst. 2). Tesař, který pro tutéž firmu postavil krov, jí ale fakturuje v přenesení. Ani jedno není chyba. Na co myslet u koncového zákazníka bez IČO, shrnuje stránka faktura pro soukromou osobu.
Rozhodovací strom: čtyři otázky před každou fakturou za stavební práci
Otázky projděte v tomto pořadí. Jakmile vás odpověď pošle jinam než k další otázce, máte výsledek.
- Jste plátce DPH? Ne: fakturujete bez daně jako neplátce a přenesení vás netýká, ať je odběratel kdokoli. Ano: pokračujte.
- Je odběratel plátce? Ověřte to v registru plátců DPH na webu finanční správy, samotné IČO nestačí. Neplátci fakturujete s běžnou DPH, protože § 92e míří jen na plnění pro plátce.
- Objednává odběratel práci pro své podnikání? Živnostník s registrací k DPH, který si nechává opravit střechu na domě, kde bydlí, v tu chvíli nejedná jako osoba povinná k dani. Přenesení se nepoužije (§ 92a odst. 2) a fakturujete s daní.
- Odpovídá práce kódům CZ-CPA 41 až 43, nebo půjčujete pracovníky na stavební či montážní práce? Ano: přenesení podle § 92e. Ne: běžná DPH.
Vyjde-li běžná DPH a jde o stavbu pro bydlení (rodinný dům, bytový dům, obytný prostor a další případy podle § 48 zákona o DPH), může přicházet v úvahu snížená sazba. Podmínky si před vystavením faktury ověřte u účetní.
Pozornost si zaslouží hraniční položky: samostatná dodávka materiálu bez montáže, projekční a inženýrská činnost, odvoz suti nebo pronájem techniky. Materiál, který při práci zabudujete, je naopak součástí základu daně stavební práce (§ 36 odst. 3 písm. d)). Když se s odběratelem shodnete, že plnění do přenesení patří, a oba to důvodně předpokládáte, zákon ho za plnění v přenesení považuje (§ 92a odst. 8). Zařazení proto pište rovnou do smlouvy o dílo. Ve sporných případech vydává na žádost závazné posouzení Generální finanční ředitelství (§ 92h a 92i).
Dílčí faktura podle soupisu prací: postup od měření po DUZP
Zakázky na několik měsíců se proplácejí po částech. Podkladem dílčí faktury je soupis provedených prací (někteří investoři mu říkají zjišťovací protokol): položky z rozpočtu ke smlouvě a množství, které jste za období skutečně provedli.
- Ke konci období změřte a sepište, co je hotové: m² zdiva, m³ betonu, bm drážek. Položky číslujte stejně jako v rozpočtu, ať se dají porovnat.
- Soupis nechte odsouhlasit stavbyvedoucím nebo technickým dozorem odběratele. Až podepsaný soupis je podkladem k fakturaci; faktura bez něj se obvykle vrací a splatnost se tím posouvá.
- Fakturujte odsouhlasené částky a v textu položek uveďte číslo soupisu a období. Soupis posílejte spolu s fakturou jako samostatný dokument.
- DUZP určete podle smlouvy. Dílčí plnění se považuje za uskutečněné dnem uvedeným ve smlouvě; u smlouvy o dílo i dnem převzetí dílčí části, a platí ten den, který nastane dřív (§ 21 odst. 7 a odst. 4 písm. a) zákona o DPH). Den proto ve smlouvě pojmenujte, obvykle poslední den měsíce.
- Vícepráce fakturujte až s podepsaným změnovým listem, jako samostatnou položku s jeho číslem. Méněpráce odečtěte stejným způsobem. Práce na ústní pokyn bez změnového listu se v praxi proplácí nejhůř.
U zakázky, která běží déle než 12 měsíců a nemá sjednaná dílčí plnění, zákon za určitých podmínek považuje plnění za uskutečněné posledním dnem kalendářního roku (§ 21 odst. 8). Takovou stavbu proberte s účetní ještě před podpisem smlouvy.
Vzorová faktura subdodavatele: zdivo pro generálního dodavatele v přenesení
Zedník (OSVČ, plátce) fakturuje generálnímu dodavateli (s.r.o., plátce) práce za září 2026 na bytovém domě. Smlouva o dílo sjednává DUZP k poslednímu dni měsíce, splatnost 30 dní a zádržné 10 %.
| Položka | Množství | Jedn. cena | Celkem bez DPH |
|---|---|---|---|
| Zdivo z broušených cihelných bloků tl. 300 mm (soupis č. 3, pol. 12) | 86 m² | 1 150 Kč | 98 900 Kč |
| Osazení překladů (soupis č. 3, pol. 15) | 14 ks | 1 420 Kč | 19 880 Kč |
| Vícepráce: dozdívka instalační šachty (změnový list č. 2) | 6 m² | 1 380 Kč | 8 280 Kč |
| Základ daně | 127 060 Kč | ||
| Sazba a výše daně | neuvádí se | ||
| Zádržné 10 % podle čl. 7.3 smlouvy o dílo | 12 706 Kč | ||
| K úhradě nyní | 114 354 Kč |
Kromě běžných údajů na faktuře musí být:
- DIČ dodavatele i odběratele (§ 29 odst. 1),
- věta „daň odvede zákazník“ (§ 29 odst. 2 písm. c)); sazbu a výši daně u přenesení neuvádíte (§ 29 odst. 3 písm. e)),
- DUZP 30. 9. 2026 podle smlouvy,
- číslo soupisu a změnového listu, aby si GD fakturu spároval se svými podklady.
Daň z 127 060 Kč si dopočítá a přizná generální dodavatel. Neplátce by vystavil fakturu se stejnými položkami, jen místo řádku o dani s textem „Dodavatel není plátcem DPH“. Jak přenesení zapnout na faktuře, ukazuje návod faktura v režimu reverse charge.
Etapy, soupisy a přenesení v doklad.ai bez přepisování
Přenesení na jeden přepínač
Fakturujete GD nebo developerovi, který je plátcem? Na faktuře zapněte přenesení daňové povinnosti s volbou Tuzemsko a PDF samo vytiskne „Daň odvede zákazník“ bez řádku s daní. Sazby nemusíte ručně mazat a větu dopisovat do poznámky.
Další měsíc z minulé dílčí faktury
Dílčí faktury jednomu GD se liší jen čísly ze soupisu. Starou fakturu zduplikujte, přepište číslo soupisu, množství a DUZP a nová je hotová. Odběratel, názvy položek i text o zádržném zůstanou.
Zádržné jako částečná úhrada
GD pošle 90 % a zbytek drží do předání. Platbu zapíšete jako částečnou úhradu, faktura pak ukazuje otevřený zůstatek a QR kód chce jen ten. U každé zakázky tak vidíte, kolik zádržného ještě nepřišlo. Zůstatek ale do uvolnění zádržného splatný není, takže si pohlídejte, aby GD neodcházely automatické upomínky dřív, než smlouva dovoluje.
Generální dodavatel z ARES podle IČO
Nový GD nebo developer? Zadáte IČO nebo název a adresa i DIČ se doplní z ARES. Odpadnou překlepy v DIČ, kvůli kterým by se faktura v přenesení vracela.
Stavbyvedoucí i účetní ve stejné firmě
Stavbyvedoucímu, který zná soupisy, dáte přístup s právy, jaká potřebuje, a účetní dostane vlastní roli. Data si vezme exportem do Pohody nebo Money S3, bez přepisování faktur ze stavby.
Zádržné a záloha na materiál: kolik peněz kdy přijde
Pokračování příkladu: celá subdodávka zdiva má cenu 420 000 Kč bez DPH, fakturuje se měsíčně a z každé faktury si GD drží 10 %. Zádržné se podle smlouvy uvolní po předání díla bez vad a nedodělků.
| Měsíc | Odsouhlasený soupis | Zádržné 10 % | Přijde do splatnosti |
|---|---|---|---|
| září | 127 060 Kč | 12 706 Kč | 114 354 Kč |
| říjen | 168 400 Kč | 16 840 Kč | 151 560 Kč |
| listopad | 124 540 Kč | 12 454 Kč | 112 086 Kč |
| Celkem | 420 000 Kč | 42 000 Kč | 378 000 Kč |
Faktury znějí na plnou částku soupisu, protože základem daně je vše, co jste za plnění obdrželi nebo máte obdržet (§ 36 odst. 1 zákona o DPH). Zádržné patří až pod součet, s odkazem na článek smlouvy a s částkou k úhradě nyní. V doklad.ai ho napíšete do poznámky faktury, platbu od GD zapíšete jako částečnou úhradu a faktura dál ukazuje, kolik zbývá. Až GD zádržné uvolní, QR kód na faktuře chce přesně zbytek. Pozor na automatické upomínky: řídí se splatností faktury a o zádržném z poznámky nevědí, protože poznámka žádnou automatiku nenastavuje. Otevřený zůstatek přitom ještě nemusí být po splatnosti, takže než upomínky zapnete, ověřte, že nepůjdou na zádržné před jeho sjednanou splatností.
Zálohu na materiál chtějte tam, kde nakupujete dopředu za větší částky, typicky u soukromého stavebníka. Pošlete zálohovou fakturu; daňovým dokladem sama o sobě není. Při běžném zdanění přiznáváte daň z přijaté zálohy ke dni jejího přijetí, je-li plnění v tu chvíli známo dostatečně určitě (§ 20a odst. 2), a doklad k přijaté platbě doklad.ai po zaplacení vystaví sám. V přenesení přiznává daň odběratel ke dni uskutečnění plnění (§ 92a odst. 1). Jak zálohu vypořádat v konečné faktuře, si v obou režimech nastavte s účetní.
Provádění staveb, nebo zednictví: paušál 60, nebo 80 %
Výdajový paušál se neřídí tím, že pracujete na stavbě, ale tím, z jaké živnosti příjem plyne (§ 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů). Týká se jen OSVČ; s.r.o. paušál neuplatní.
| Provádění staveb, jejich změn a odstraňování | Zednictví; pokrývačství, tesařství; truhlářství, podlahářství | |
|---|---|---|
| Druh živnosti | vázaná | řemeslná |
| Paušál | 60 % z příjmů | 80 % z příjmů |
| Strop výdajů | 1 200 000 Kč | 1 600 000 Kč |
| Příjmy 1 500 000 Kč: výdaje paušálem | 900 000 Kč | 1 200 000 Kč |
| Základ daně | 600 000 Kč | 300 000 Kč |
Při stejných příjmech dělí oba živnostníky 300 000 Kč základu daně. Má tedy smysl vědět, pod kterou živností kterou zakázku děláte. Kdo jako stavební firma dodává celé dílo na klíč, má obvykle příjem z vázané živnosti. Zedník, který generálnímu dodavateli vyzdí patro, fakturuje z řemeslné.
Máte-li obě živnosti, rozdělte příjmy podle činností a rozdělení si nechte zkontrolovat účetní. Na stavbě tvoří velkou část nákladů materiál; jestli se vám místo paušálu nevyplatí skutečné výdaje, spočítá kalkulačka výdajového paušálu. Drobné zakázky u soukromníků s rozpisem materiálu a práce řeší stránka fakturace pro řemeslníky.
Časté dotazy
Jak poznám, jestli práce spadá do CZ-CPA 41 až 43?
CZ-CPA je klasifikace produkce. Oddíl 41 pokrývá výstavbu budov, 42 inženýrské stavby jako silnice nebo sítě a 43 specializované stavební práce, třeba demolice, přípravu staveniště, stavební instalace a dokončovací práce. Rozhoduje skutečný obsah práce, ne název živnosti. V nejasném případě si zařazení s odběratelem odsouhlaste písemně; dohoda závěr doloží, zákonné podmínky ale nenahradí. Pravidlo § 92a odst. 8 zákona o DPH platí jen tehdy, když oba důvodně předpokládáte, že plnění do přenesení patří, a oba tento režim použijete. Jistotu dá závazné posouzení Generálního finančního ředitelství.
Co je zádržné na faktuře a jak ho uvést?
Zádržné, kterému se říká i pozastávka, je část ceny, kterou si odběratel podle smlouvy o dílo ponechá do předání díla nebo do konce záruky. Fakturu vystavte na celou cenu provedených prací a pod součet napište výši zádržného, odkaz na článek smlouvy a částku k úhradě nyní. Kdy a za jakých podmínek se zádržné uvolní, určuje jen smlouva.
Jaké DUZP dát na měsíční fakturu podle soupisu prací?
Dílčí plnění se podle § 21 odst. 7 zákona o DPH považuje za uskutečněné dnem uvedeným ve smlouvě. U smlouvy o dílo se uplatní i den převzetí dílčí části a platí ten, který nastane dřív. Praktické je mít ve smlouvě konkrétní den, například poslední den měsíce, a podle něj psát DUZP na každou dílčí fakturu.
Platí přenesená daňová povinnost i pro půjčení pracovníků na stavbu?
Ano. Podle § 92e odst. 2 zákona o DPH použije plátce přenesení i při poskytnutí pracovníků pro stavební nebo montážní práce jinému plátci. Faktura je pak bez daně s textem „daň odvede zákazník“, stejně jako u samotných prací. Odběrateli, který plátcem není, se fakturuje s běžnou DPH.
Stavíme v Německu nebo v Rakousku. Účtujeme českou DPH?
U služeb vztahujících se k nemovité věci je místem plnění místo, kde nemovitost leží (§ 10 zákona o DPH), takže česká DPH se na stavební práce v zahraničí neúčtuje. Jaký režim a jaké povinnosti platí v zemi stavby, včetně případné registrace, si nechte posoudit daňovým poradcem. Fakturu v eurech vystavíte s kurzem ČNB.
Související návody
- Fakturace pro instalatéry
- Fakturace pro elektrikáře
- Fakturace pro autoservisy
- Fakturace pro ubytovatele a Airbnb hostitele
- Faktura z minuleho roku (zpetne)
- ARES
- Fakturace pro všechny profese
- Všechny návody a integrace