Fakturace pro ubytovatele a Airbnb hostitele

Krátkodobé ubytování v apartmánu, chatě nebo penzionu je volná živnost s 60% výdajovým paušálem, ne nájem podle § 9 s paušálem 30 %. Pro DPH platí totéž: ubytování není osvobozený nájem, plátce účtuje 12 % a neplátce se kvůli provizím Airbnb a Bookingu obvykle stane identifikovanou osobou. Níže najdete srovnání s čísly, postup pro měsíční provize, modelovou rezervaci firemního hosta a pravidla pro poplatek z pobytu.

Fakturace pro ubytovatele a Airbnb hostitele v kostce

Oprávnění: Volná (ubytovací služby); prostý pronájem bez služeb živností není
Výdajový paušál: 60 % (max. 1,2 mil. Kč výdajů); nájem podle § 9 jen 30 %
DPH: Ubytování není osvobozený nájem: plátce účtuje 12 %, neplátce s provizí od Airbnb nebo Bookingu je identifikovaná osoba.
Kdo platí: Rodiny a turisté, firmy na služebních cestách, hosté přes Airbnb a Booking
Splatnost v praxi: Záloha při rezervaci, doplatek předem nebo při příjezdu
Pozor na: Každý měsíc s provizí od zahraniční platformy znamená pro neplátce přiznání k DPH a 21 % z provize.

Apartmán jako živnost: proč 60% paušál a ne 30 %

Když hostům poskytujete nocleh se službami, typicky úklid a výměnu prádla během pobytu, snídani nebo recepci, jde o ubytovací službu. Ta je volnou živností „Ubytovací služby“ (příloha č. 4 živnostenského zákona). Prostý pronájem bytu nebo domu bez dalších služeb živností není (§ 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona) a jeho příjmy se zdaňují jako příjmy z nájmu podle § 9 ZDP.

Rozdíl je vidět na hostitelce, která za rok vybere 720 000 Kč:

	Ubytovací služba (§ 7)	Nájem (§ 9)
Výdajový paušál	60 %, strop 1 200 000 Kč	30 %, strop 600 000 Kč
Výdaje paušálem z 720 000 Kč	432 000 Kč	216 000 Kč
Základ daně	288 000 Kč	504 000 Kč
Pojistné jako OSVČ	ano	ne

Poslední řádek vyvažuje ten první. Živnost je samostatná výdělečná činnost, ze které se platí pojistné, kdežto pronájem nemovitostí za ni zákon o důchodovém pojištění nepovažuje. Kolik vám po dani a odvodech opravdu zůstane, porovnejte v daňové kalkulačce pro OSVČ. Pokud zvažujete paušální daň, příjmy s 60% paušálem patří k těm, díky kterým může hranice 1. pásma ležet výš než u 1 000 000 Kč; ostatní podmínky vstupu projděte s účetní.

Vybírat podle výsledku ale nejde. Rozhoduje celkový charakter toho, jak prostor poskytujete: účel a přechodnost pobytů, jak často se hosté střídají, způsob nabídky, cenotvorba i poskytovaný servis. Samotné to, že během pobytu neuklízíte ani nepodáváte snídaně, nájem podle § 9 nezaručuje; krátké rekreační pobyty mohou být ubytovací službou i bez těchto doplňků. Hraniční případ, třeba apartmán pronajatý na dva měsíce bez úklidu a prádla, nechte posoudit účetní.

Penzion, který hostům vaří i obědy a večeře, bude nejspíš potřebovat ještě hostinskou činnost. Ta je řemeslnou živností s paušálem 80 %, a protože se procento paušálu odvozuje od druhu příjmu, počítá se každá živnost ze svých vlastních tržeb. Potřebný rozsah oprávnění ověřte na živnostenském úřadě.

Dlouhodobému nájmu bytu, zálohám na energie a jejich vyúčtování se věnuje stránka fakturace pro pronajímatele.

Měsíční provize Bookingu a Airbnb: co musí udělat neplátce

Airbnb ani Booking nesídlí v Česku. Jejich provize je služba od osoby neusazené v tuzemsku s místem plnění u vás, a neplátce se proto dnem jejího přijetí nebo zaplacení (podle toho, co nastane dřív) stává identifikovanou osobou (§ 6h zákona o DPH). Plátcem se tím nestáváte a hostům dál účtujete bez daně. Daň z provize ale přiznáváte a platíte vy, ne platforma.

Modelově: apartmán v Českém Krumlově, v červenci rezervace přes Booking za 64 000 Kč, provize 15 %, v přepočtu 9 600 Kč.

Do 15 dnů od první provize podáte elektronicky přihlášku k registraci identifikované osoby (§ 97 a § 101a).
Zdaňovacím obdobím je kalendářní měsíc. Za červenec podáte do 25. srpna přiznání k DPH a zaplatíte 21 % z provize, tedy 2 016 Kč.
Nárok na odpočet má jen plátce, takže 2 016 Kč je pro vás náklad navíc.
Totéž zopakujete za každý měsíc, ve kterém provize přijde. Za měsíc bez provize nepodáváte nic (§ 101 odst. 5).

Kdo už plátcem je, přizná daň z provize ve svém běžném přiznání a zpravidla si ji zároveň uplatní v odpočtu, takže ho provize navíc nic nestojí.

Při sezóně od června do září to znamená čtyři přiznání ročně. Airbnb si poplatek hostitele strhává z výplaty, Booking provizi fakturuje, v obou případech ale potřebujete podklad za každý měsíc zvlášť. Jestli se vás to týká i kvůli placené reklamě na Facebooku nebo Googlu, ověříte v testu identifikované osoby.

Modelová rezervace: firma, záloha 30 % a storno do 14 dnů

Firma z Brna ubytuje tři techniky na čtyři noci (pondělí až pátek) v apartmánu v Jeseníkách. Ubytovatel je neplátce DPH, obec má poplatek z pobytu 30 Kč za osobu a den.

Položka	Výpočet	Částka
Apartmán pro 4 osoby	4 noci × 2 300 Kč	9 200 Kč
Závěrečný úklid	paušál	800 Kč
Poplatek z pobytu	3 osoby × 4 dny × 30 Kč	360 Kč
Celkem		10 360 Kč

Pobyt zasahuje do pěti kalendářních dnů, poplatek se ale platí za čtyři, protože den příjezdu se do základu nepočítá (§ 3c zákona o místních poplatcích).

Při rezervaci zadáte IČO firmy, název a adresa se doplní z ARES. Vystavíte proformu na zálohu 30 % z ubytování a úklidu, tedy 3 000 Kč, s podmínkami storna: při zrušení nejpozději 14 dní před příjezdem zálohu vracíte, při pozdějším propadá.
Firma zálohu zaplatí a doklad o přijaté platbě jí odejde e-mailem sám.
V den odjezdu vystavíte fakturu na celých 10 360 Kč, zálohu zapíšete jako částečnou úhradu a QR kód na faktuře požaduje už jen 7 360 Kč.

Platí-li host doplatek v hotovosti, dostane pokladní doklad. U plátce může sloužit jako zjednodušený daňový doklad jen tehdy, když celková částka za plnění včetně DPH na dokladu nepřesáhne 10 000 Kč. Rozhoduje cena plnění, ne výše hotovostního doplatku. Poplatek z pobytu, který skutečně odděleně vybíráte od hostů a odvádíte obci, cenou ubytování není. V příkladu stojí ubytování a úklid 10 000 Kč bez DPH; plátce k nim připočte 12 %, cena plnění tak činí 11 200 Kč a limit překročí i bez poplatku. Firma ale skoro vždy chce fakturu na IČO, proto se na to ptejte už při rezervaci. Platí to i pro pobyty zarezervované přes Booking nebo Airbnb: doklad za samotné ubytování vystavujete vy, protože ubytování poskytujete vy, ne platforma.

Kdyby byl ubytovatel plátce, připočte k ubytování 12 % a zaplacená proforma mu vytvoří daňový doklad k datu platby. Vybere-li celou cenu předem, může být doplatek po pobytu nulový. Firemnímu odběrateli ale plátce po pobytu vystaví i doklad za uskutečněné ubytování, ve kterém odečte zálohu, ze které už daň přiznal; doklad k přijaté platbě ho nenahrazuje. Totéž platí u zálohy 30 %: v konečném dokladu ji plátce zúčtuje, nestačí ji zapsat jako částečnou úhradu. Konečný doklad se zúčtováním zálohy v doklad.ai nevznikne, nechte ho připravit účetní. Jak zdanit propadlou zálohu při stornu, si plátce nechá posoudit účetní.

Od rezervace po odjezd bez přepisování

Noc, úklid a poplatek jako hotové položky

Ceny se liší podle apartmánu a sezóny a opisovat je do každého dokladu zdržuje. V ceníku si uložte položky s jednotkou „noc“, například „Apartmán Modřín, hlavní sezóna“, k tomu úklid a poplatek z pobytu podle sazby vaší obce. Ve formuláři faktury je pak jen vyberete a zadáte počet nocí.

IČO firmy místo opisování adresy

Firmy posílají zaměstnance na montáže a školení a potřebují fakturu s přesnými údaji. Stačí zadat IČO nebo název, odběratel se doplní z ARES a uloží se pro příští služební cestu.

Jak na to

Záloha proformou, doklad k platbě odejde sám

Při rezervaci telefonem nebo e-mailem pošlete proformu s QR kódem. Jakmile host zaplatí, aplikace vystaví doklad k přijaté platbě a pošle mu ho e-mailem, takže nemusíte hlídat, kdo už zálohu poslal.

Jak na to

Zálohy z účtu se spárují bez tabulky

Zálohy chodí v různé dny a v různých částkách. S Fio bankou se platby načítají přímo, u ostatních bank stačí přeposílat avíza o platbách na párovací e-mail. Spárovaná proforma nebo faktura se pak označí jako zaplacená.

Jak na to

Faktury od platformy na jedno místo

Jako identifikovaná osoba potřebujete ke každému měsíci doklad o provizi. Přeposílejte faktury od Bookingu na adresu své schránky dokladů, AI je přečte a účetní je díky vlastnímu přístupu najde pohromadě, až bude chystat přiznání.

Snídaně, oslava, apartmán u moře: sazby pro ubytovatele plátce

Ubytování není osvobozený nájem. Zákon o DPH ho z osvobození výslovně vyjímá (§ 56a odst. 1 písm. b), stejně jako krátkodobý nájem trvající nepřetržitě nejvýše 48 hodin (písm. a). Pro plátce z toho plyne:

Co účtujete	Sazba	Proč
Nocleh v apartmánu, chatě nebo penzionu	12 %	ubytovací služby, CZ-CPA 55 v příloze č. 2
Snídaně účtovaná zvlášť	12 %	stravovací služby, rovněž příloha č. 2
Káva, pivo nebo víno ke snídani	21 %	podávání nápojů kromě pitné vody a vybraných nápojů snížená sazba nekryje
Společenská místnost na sobotní oslavu bez noclehu	21 %	krátkodobý nájem, není osvobozený ani v příloze č. 2
Chalupa pronajatá jedné rodině na celý rok	bez DPH	osvobozený nájem (§ 56a)

Místo plnění je u ubytovací služby tam, kde nemovitost leží (§ 10). Ubytování v apartmánu v Chorvatsku nebo na Slovensku proto české DPH nepodléhá a nepočítá se ani do obratu pro registraci, protože § 4a sčítá jen tržby za plnění, jejichž místo plnění je v Česku. Český plátce ale může mít povinnost uvést hodnotu takového plnění ve svém přiznání k DPH (§ 24a), takže zahraniční daň a české vykázání posuzujte každé zvlášť. Povinnosti v zemi, kde nemovitost stojí, si nechte posoudit tamním poradcem.

Poplatek z pobytu: kontrolní seznam před sezónou

Poplatek platí host, vybrat ho a odvést obci ale musíte vy, protože plátcem poplatku je poskytovatel pobytu (§ 3f zákona o místních poplatcích). Před sezónou projděte:

Zavedla ho obec? Nejdřív ověřte, zda obec poplatek z pobytu vůbec zavedla. Poplatníkem je host, který v obci není přihlášený; teprve u něj řešíte předmět poplatku, délku pobytu a osvobození.
Sazba a splatnost: určuje je vyhláška obce, zákon stanoví jen horní hranici 50 Kč za den (§ 3d). Sousední obce mohou mít každá jinou.
Kdo je osvobozený: mimo jiné osoby mladší 18 let, nevidomí, držitelé průkazu ZTP/P a jejich průvodci (§ 3b). U hosta zapište i důvod osvobození.
Délka pobytu: předmětem poplatku je úplatný pobyt nejvýše 60 po sobě jdoucích dnů u jednoho poskytovatele (§ 3a). Dlouhé pobyty pracovníků si proto vyjasněte s obcí.
Evidenční kniha: den příjezdu a odjezdu, jméno, adresa, datum narození, číslo a druh dokladu totožnosti a vybraná částka. Uchováváte ji 6 let od posledního zápisu (§ 3g).
Rezervace přes platformu: poskytovatelem pobytu jste i tehdy vy, takže poplatek vybíráte, evidujete a odvádíte stejně jako u přímé rezervace.
Doklad pro hosta: poplatek vždy samostatným řádkem, nikdy schovaný v ceně noci. Jinak z vlastních dokladů nedopočítáte, kolik obci dlužíte.

Časté dotazy

Potřebuju na Airbnb živnostenský list, nebo stačí zdanit nájem podle § 9?

Pokud hostům poskytujete i služby, jako je úklid během pobytu, výměna prádla nebo snídaně, jde o ubytovací službu a potřebujete volnou živnost „Ubytovací služby“. Prostý pronájem bez služeb živností není a jde o příjem z nájmu podle § 9 ZDP. Krátkodobé pronajímání turistům se ale nájmem nestane jen tím, že vynecháte úklid nebo snídani: posuzuje se i délka a účel pobytů, střídání hostů, způsob nabídky a cenotvorba. Kam spadá váš konkrétní apartmán, posoudí účetní.

Musím platit DPH z provize Booking.com, když nejsem plátce?

Ano. Provize od zahraniční platformy z vás dnem jejího přijetí nebo zaplacení udělá identifikovanou osobu (§ 6h zákona o DPH). Do 15 dnů se registrujete a za každý měsíc s provizí podáte přiznání a zaplatíte 21 % z provize. Hostům přitom dál fakturujete bez DPH.

Platí se poplatek z pobytu za děti a počítá se i den příjezdu?

Osoby mladší 18 let jsou od poplatku osvobozené, stejně jako třeba držitelé průkazu ZTP/P a jejich průvodci. Den příjezdu se do základu nepočítá, takže pobyt od pátku do neděle znamená poplatek za dva dny. Sazbu stanoví vyhláška obce, nejvýše 50 Kč za den.

Jaký výdajový paušál si můžu uplatnit z příjmů z Airbnb?

Jako ubytovatel s živností uplatníte 60 % z příjmů, nejvýše 1 200 000 Kč výdajů. U prostého nájmu podle § 9 je paušál jen 30 % se stropem 600 000 Kč, zato z nájmu neplatíte pojistné jako OSVČ. Který režim se vás týká, určuje rozsah služeb, ne vaše volba.

Mám apartmán v Chorvatsku. Platím z ubytování českou DPH?

Ne. Podle § 10 zákona o DPH je u ubytovacích služeb místem plnění stát, ve kterém apartmán stojí, takže česká DPH se neuplatní. Tyto tržby se nepočítají ani do českého obratu pro registraci k DPH. Jaké povinnosti máte v Chorvatsku, si nechte posoudit tamním poradcem.

Fakturace pro ubytovatele a Airbnb hostitele