Fakturace pro realitní makléře

Realitní zprostředkování je vázaná živnost s 60% výdajovým paušálem a fakturace se řídí tím, jestli pracujete na IČO pod kanceláří (fakturujete jí svůj podíl), nebo samostatně (fakturujete klientovi). Největší past je obrat: provize jdou do statisíců, a když jejich součet v kalendářním roce přesáhne 2 536 500 Kč, jste plátcem DPH hned od následujícího dne. Ukážeme to na modelovém roce s devíti obchody a projdeme i dělení provize, přeúčtování nákladů a zahraniční klienty.

Fakturace pro realitní makléře v kostce

Oprávnění: Vázaná (realitní zprostředkování)
Výdajový paušál: 60 % (max. 1,2 mil. Kč výdajů)
DPH: Plátce účtuje z provize 21 %; jediná velká provize může z neplátce udělat plátce ze dne na den.
Kdo platí: Prodávající a pronajímatelé, developeři a firmy; u makléřů na IČO realitní kancelář
Splatnost v praxi: Podle smlouvy, typicky po podpisu kupní smlouvy nebo po vyplacení provize kanceláři
Pozor na: Obrat nad 2 536 500 Kč v kalendářním roce znamená DPH od následujícího dne, i kdyby to bylo v prosinci.

Devět obchodů, jeden prosincový: modelový rok makléře a hranice DPH

Samostatný makléř z Brna, neplátce, loňský obrat pod 2 000 000 Kč. Provize fakturuje bez DPH a průběžně je sčítá. Model předpokládá, že uvedená data jsou dny, kdy se zprostředkovatelská služba skutečně uskutečnila, a že všechny nemovitosti leží v ČR:

Datum	Obchod	Provize	Obrat od 1. 1.
23. 1.	byt 2+kk, Královo Pole	165 000 Kč	165 000 Kč
12. 3.	pronájem kanceláře	42 000 Kč	207 000 Kč
28. 4.	rodinný dům, Kuřim	268 000 Kč	475 000 Kč
9. 6.	byt 3+1, Líšeň	198 000 Kč	673 000 Kč
14. 8.	stavební pozemek, Ořechov	221 000 Kč	894 000 Kč
17. 9.	byt 1+kk pro investora	142 000 Kč	1 036 000 Kč
6. 11.	byt 4+kk, Žabovřesky	284 000 Kč	1 320 000 Kč
2. 12.	bytový dům za 42 mil. Kč, provize 3 %	1 260 000 Kč	2 580 000 Kč
16. 12.	byt 2+kk, Bystrc	150 000 Kč	už s DPH

Druhého prosince obrat přesáhne 2 536 500 Kč. Faktura za bytový dům je ještě bez DPH, ale od 3. prosince je makléř plátcem (§ 6 odst. 2 písm. b) zákona o DPH). Přihlášku k registraci musí podat do 10 pracovních dnů od překročení (§ 94 odst. 1). Plátcem je i v dalším roce, protože roční obrat přesáhl 2 000 000 Kč.

Provize ze 16. prosince už nese 21 % a kolik z ní makléři zůstane, určuje smlouva:

„150 000 Kč + DPH“: klient zaplatí 181 500 Kč, makléř odvede 31 500 Kč a má celých 150 000 Kč.
„150 000 Kč včetně DPH“: základ je 123 967 Kč a daň 26 033 Kč, které jdou z makléřovy kapsy.

Smlouvu, která o DPH mlčí, vyloží účetní nebo advokát. Do nových smluv proto pište provizi s doložkou „+ DPH v zákonné výši, je-li zprostředkovatel ke dni plnění plátcem“.

Bez prosincového domu by rok skončil na 1 470 000 Kč a makléř by zůstal neplátcem. Obrat proto přepočítejte po každém uskutečněném obchodu, ne až v prosinci. Počítá se podle dne, kdy je vaše služba skutečně uskutečněná, ne automaticky podle podpisu smlouvy, vystavení faktury nebo přijetí peněz. Pomůže kalkulačka obratu pro DPH. A k paušálu: 60 % z příjmů kolem 2,7 mil. Kč by dalo přes 1,6 mil. Kč, paušál se ale zastaví na stropu 1 200 000 Kč. Jestli pak nevyjdou lépe skutečné výdaje, spočítá kalkulačka výdajového paušálu.

Na IČO pod kanceláří, nebo samostatně: komu jde faktura za provizi

Realitní zprostředkování je vázaná živnost s 60% výdajovým paušálem. Komu fakturu posíláte, určuje model spolupráce:

	Makléř na IČO pod kanceláří	Samostatný makléř
Smlouvu s klientem má	realitní kancelář	vy
Fakturu posíláte	kanceláři na svůj podíl	klientovi na celou provizi
Kdy	podle smlouvy o spolupráci, typicky po vyplacení provize kanceláři	podle smlouvy o realitním zprostředkování
Podklad	výkaz obchodů nebo měsíční vyúčtování kanceláře	vaše smlouva s klientem
Odběratel	firma s IČO, obvykle plátce DPH	často soukromá osoba
Do vašeho obratu jde	jen váš podíl	celá provize

Makléř pod kanceláří klientovi nefakturuje nic, i když s ním celý obchod vyřídil. Na fakturu kanceláři patří číslo obchodu a období z jejího výkazu, například „Podíl na provizi, obchod 2026/0412, prodej bytu 3+kk Brno-Žabovřesky, vyúčtování září“. Kancelář pak bez dotazů spáruje, za co platí.

Příklad: kancelář dostala od klienta 180 000 Kč bez DPH a váš podíl je 45 %. Fakturujete 81 000 Kč a jako plátce k tomu připočtete DPH 17 010 Kč, kterou si kancelář jako plátce odečte. Protože do vašeho obratu jde jen podíl, potřebuje makléř s podílem 45 % k hranici 2 536 500 Kč víc než dvojnásobný objem provizí než samostatný kolega.

Kdy na provizi vzniká nárok, tady nerozebíráme, rozhoduje smlouva. Zákon o realitním zprostředkování jen stanoví, že zprostředkování vždy zahrnuje vyhledání protistrany a zpravidla také inzerci, posouzení stavu nemovitosti s návrhem ceny nebo zajištění prohlídek (§ 3).

Tipař, kolega z jiné kanceláře a vy: řetěz faktur u dělené provize

Na obchodu často pracuje víc lidí. Klient dostane jednu fakturu od toho, s kým má smlouvu, a ostatní fakturují svůj díl dovnitř řetězu.

Příklad: samostatná makléřka má smlouvu s prodávajícím na provizi 240 000 Kč. Kupce přivedl kolega z jiné kanceláře za dohodnutých 40 %, na byt ji upozornil tipař s IČO za 10 %.

Kdo	Komu fakturuje	Částka
makléřka	prodávajícímu	240 000 Kč
kancelář kolegy	makléřce	96 000 Kč
tipař s IČO	makléřce	24 000 Kč

Makléřce zůstane 120 000 Kč, do obratu i do příjmů se jí ale počítá celých 240 000 Kč. Podíly kolegy a tipaře jsou její výdaj, jenže 60% paušál zahrnuje všechny výdaje (§ 7 odst. 8 zákona o daních z příjmů) a vedle něj je neuplatníte. Kdo dělí provize pravidelně, má si spočítat, jestli paušál pořád vychází lépe.

Je-li spolupracující makléř plátce, fakturuje vám podíl s 21 %. Nárok na odpočet má jen plátce, takže pro makléřku neplátkyni je ta daň skutečný náklad navíc a vyplatí se s ní počítat už při dohodě o dělení.

Kdo komu a kdy fakturuje, si s kolegou sepište předem ve smlouvě o spolupráci, včetně toho, zda jsou částky bez DPH. Odměnu tipaři bez IČO si před výplatou proberte s účetní.

Inzerce, fotograf, energetický štítek: přeúčtovat, nebo nést sám?

Podle § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování patří inzerce, marketing, prohlídky a obstarání stavebně technické dokumentace zpravidla k samotnému zprostředkování. Bez výslovné dohody je proto klient čeká v ceně provize. Samostatně je účtujte jen tam, kde to smlouva výslovně počítá.

Když smlouva přeúčtování dovoluje:

dejte náklad na fakturu jako samostatný řádek s popisem, třeba „Průkaz energetické náročnosti budovy, zpracovatel Ing. Novák, faktura č. 2026117“,
přeúčtujte skutečnou cenu podle dokladu dodavatele, ne odhad,
doklad od fotografa nebo energetického specialisty si nechte k nákladům, klient se na něj může zeptat,
jako plátce si s účetní ujasněte, zda jde o součást vaší služby, nebo o částku zaplacenou jménem klienta.

Pozor na placenou reklamu na Facebooku, Instagramu nebo Googlu. Reklama od zahraniční firmy udělá z neplátce identifikovanou osobu a za každý měsíc s reklamou pak podáváte přiznání k DPH. Než spustíte první kampaň, projděte si test identifikované osoby.

Méně papírování mezi prohlídkami

Faktura kanceláři nadiktovaná z auta

Výkaz od kanceláře přijde, když jste zrovna mezi prohlídkami. Napište nebo nadiktujte v AI chatu či Telegram botovi větu typu „faktura pro kancelář na podíl 81 000 Kč, obchod 2026/0412“ a faktura je hotová bez vyplňování formuláře.

Jak na to

Další vyúčtování zkopírujte z minulého

Faktury kanceláři se liší jen číslem obchodu, částkou a obdobím. Zduplikujte minulou fakturu, přepište tyto tři údaje a odešlete, odběratel i text položky zůstanou.

Upomínky, když klient po převodu mlčí

Provize bývá splatná po zápisu do katastru nebo po uvolnění úschovy a na fakturu se pak snadno zapomene. Automatické upomínky odejdou 7, 14 a 30 dní po splatnosti s PDF faktury, dny i texty si upravíte. Leží-li na účtu nespárovaná platba, která k faktuře zřejmě patří, upomínka se sama pozastaví.

Jak na to

Kilometry z prohlídek v knize jízd

Deset prohlídek týdně po kraji dá stovky kilometrů. Zapisujte cesty do knihy jízd v aplikaci i s fotkou tachometru, zákonné sazby náhrad se doplní samy. Využijete ji při skutečných výdajích nebo jako plátce při dokládání, jak auto sloužilo podnikání; u paušálu se náklady na auto zvlášť neuplatňují.

Po překročení obratu pusťte k datům účetní

Registrací k DPH přibude agenda, kterou většina makléřů svěří účetní. Ta dostane do aplikace vlastní přístup s rolí účetní, případně jí pošlete export pro Pohodu nebo Money S3, a přehled DPH jí poslouží jako podklad.

Jak na to

Klient z Vídně, apartmán ve Španělsku: DPH podle polohy nemovitosti

U služby realitní kanceláře se místo plnění řídí tím, kde nemovitost leží (§ 10 zákona o DPH), ne tím, kde sídlí klient. V praxi to má dva důsledky:

Česká nemovitost, zahraniční klient. Vídeňská firma si přes vás pronajme sklad u Brna. Místo plnění je v Česku, takže jako plátce účtujete českou DPH 21 %, i když má klient platné DIČ. Přenesení daňové povinnosti se nepoužije, daň odvádíte vy. doklad.ai zákazníkovi z EU s platným DIČ předvyplní měnu a reverse charge, u zprostředkování nemovitosti v ČR proto přepínač vypněte.
Zahraniční nemovitost, český klient. Pomůžete Brňanovi koupit apartmán ve Španělsku. Místo plnění je ve Španělsku, česká DPH se neúčtuje a do českého obratu tahle provize nevstoupí, protože § 4a počítá jen plnění s místem plnění v tuzemsku. Zda vám nevznikají povinnosti přímo ve Španělsku, ať posoudí tamní poradce.

Zahraničnímu klientovi můžete vystavit fakturu v eurech. Kurz ČNB se doplní sám a u plátce aplikace přepočte DPH na koruny, podrobnosti najdete u faktury v eurech.

Úschova a rezervační poplatek: peníze, které nejsou vaše provize

Ne každá částka, která projde přes makléře, je jeho příjem.

Úschova kupní ceny. Sám ji makléř nabízet nesmí. Na písemnou žádost zájemce na samostatné listině ji může poskytnout jen při splnění všech podmínek § 4 zákona o realitním zprostředkování: písemná smlouva o úschově, samostatný účet úschovy pro každého uschovatele, informování banky, že majitelem peněz je třetí osoba, záznam v evidenci úschov, převody jen bezhotovostně a oznámení první úschovy živnostenskému úřadu. Postup si nechte právně posoudit. Nejde o vaši tržbu a fakturu na ni nevystavujete. Častěji ji stejně drží advokát, notář nebo banka.
Rezervační poplatek. Jestli je to vaše odměna, záloha na provizi, nebo peníze, které se po podpisu kupní smlouvy započtou na kupní cenu, určuje rezervační smlouva. Fakturujete jen část, která je podle ní vaše.
Provize. Ta na fakturu patří vždy, a to v okamžiku, který stanoví smlouva o zprostředkování.

Časté dotazy

Jaký výdajový paušál má realitní makléř?

Realitní zprostředkování je vázaná živnost, takže z provizí uplatníte 60 % výdajů, nejvýše 1 200 000 Kč za rok. Strop se projeví od příjmů 2 000 000 Kč, nad ně už paušál neroste. Paušál zahrnuje všechny výdaje, podíly pro tipaře ani náklady na auto si k němu nepřičtete.

Komu fakturuje makléř, který pracuje na IČO pod realitní kanceláří?

Kanceláři, ne klientovi. Smlouvu s klientem má kancelář, ta mu fakturuje celou provizi a vy jí fakturujete svůj podíl podle smlouvy o spolupráci, obvykle podle jejího výkazu obchodů. Na fakturu uveďte číslo obchodu a období.

Co dělat, když mě jedna velká provize přehoupne přes 2 536 500 Kč?

Plátcem jste ode dne následujícího po dni, kdy obrat za kalendářní rok tuto částku přesáhl; provize, kterou jste hranici překročili, je ještě bez DPH. Do 10 pracovních dnů podejte přihlášku k registraci a další provize fakturujte s 21 %. Projděte rozpracované smlouvy, zda je v nich provize sjednaná s DPH, nebo bez.

Účtuje realitní makléř DPH zahraničnímu klientovi?

Rozhoduje, kde leží nemovitost (§ 10 zákona o DPH). U nemovitosti v Česku účtuje plátce 21 % i zahraniční firmě s platným DIČ, bez přenesení daňové povinnosti. U nemovitosti v cizině se česká DPH neúčtuje a provize se nezapočítává do českého obratu.

Patří peníze v úschově nebo rezervační poplatek mezi příjmy makléře?

Úschova ne: podle zákona o realitním zprostředkování je majitelem uschovaných peněz třetí osoba a vedou se na samostatném účtu úschovy. U rezervačního poplatku rozhoduje rezervační smlouva, zda je odměnou makléře, nebo se započte na kupní cenu. Fakturujete jen to, co je podle smlouvy vaše.

Fakturace pro realitní makléře