Fakturace pro pronajímatele nemovitostí

Nejdůležitější rozhodnutí uděláte hned na začátku — od něj se odvíjí sazba DPH, druh dokladu i to, zda vůbec podnikáte.

Dlouhodobý nájem (§ 9 zákona o daních z příjmů) - Byt nebo komerční prostor pronajímáte na měsíce či roky, nájemce si prostor spravuje sám. - Nejde o živnost — příjem zdaňujete jako *příjem z nájmu* podle § 9, ne jako podnikání. - Dlouhodobý nájem obytných prostor je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a). - Klasickou fakturu vystavovat nemusíte, běžně stačí *předpis nájemného* nebo *vyúčtování*.

Krátkodobé ubytování / ubytovací služba (Airbnb, apartmán, penzion) - Nabízíte nocleh na dny, často se službami (úklid, výměna prádla, recepce). - Je to poskytování ubytovacích služeb — spadá pod živnost. - Sazba DPH je 12 % (jste-li plátce), nikoli osvobození. - Přidává se místní poplatek z pobytu (sazbu stanoví obec, obvykle až 50 Kč za osobu a noc).

Jednoduchý test: pronajímáte *prostor* na dlouhou dobu → nájem. Poskytujete *nocleh a péči o hosta* na pár dní → ubytovací služba. Hraniční případy (např. nájem do 48 hodin) doporučujeme ověřit s účetním, protože se řídí jinými pravidly.

Sazby a režimy DPH platné pro rok 2026:

| Situace | Režim DPH | |---|---| | Dlouhodobý nájem bytu / obytného prostoru | Osvobozeno bez nároku na odpočet (§ 56a) | | Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion) | 12 % snížená sazba | | Nájem komerčního prostoru plátci DPH | Lze dobrovolně zdanit 21 % (volba dle § 56a) | | Krátkodobý nájem do 48 hodin, parkovací stání, trvale instalovaná zařízení, bezpečnostní schránky | Zdaňuje se (výjimky z osvobození) |

Na co si dát pozor: - U nájmu bytu k bydlení nelze od roku 2021 zvolit zdanění — vždy zůstává osvobozeno. Nesmíte na nájemné bytu účtovat DPH. - Možnost dobrovolně zdanit nájem existuje jen u prostor, které nájemce nepoužívá k bydlení, a jen když je nájemce plátce DPH. - Osvobozený nájem obvykle neopravňuje k odpočtu DPH na vstupu (opravy, energie), počítejte s tím u nákladů.

Registrace k DPH: povinnost vzniká při překročení obratu 2 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců. U pronajímatelů je ošemetné, zda se osvobozený nájem do obratu započítává — v řadě případů ano. Protože to závisí na tom, jestli je nájem hlavní, nebo jen příležitostnou doplňkovou činností, konkrétní výpočet obratu si nechte potvrdit účetním.

Na dokladu se u pronájmu obvykle objevují dvě odlišné skupiny částek. Nemíchejte je do jedné položky — kvůli pozdějšímu vyúčtování je držte oddělené.

Nájemné - Nájemné za konkrétní měsíc a jednotku (uveďte adresu a období, např. „Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha, 07/2026").

Zálohy na služby (plnění spojená s užíváním) - Teplo a teplá voda - Studená voda a stočné - Elektřina ve společných prostorách - Výtah, úklid společných prostor, osvětlení - Odvoz odpadu, správa domu

Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtují proti skutečné spotřebě — nejsou to konečné částky.

U krátkodobého ubytování navíc: - Cena za nocleh (základ daně) + 12 % DPH - Úklidový poplatek, poplatek za pozdní check-in - Místní poplatek z pobytu (přeúčtování, mimo základ DPH)

Náležitosti dokladu: jste-li plátce DPH, musí doklad splňovat náležitosti daňového dokladu (§ 29) — identifikace obou stran, DIČ, datum uskutečnění plnění, základ daně, sazba a výše DPH. Neplátce vystavuje běžný účetní doklad bez DPH.

Příklad A — soukromý pronajímatel bytu (neplátce, režim § 9)

Měsíční předpis / doklad na nájemné a zálohy:

| Položka | Částka | |---|---| | Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha 1, 07/2026 | 15 000 Kč | | Záloha na služby (voda, teplo, výtah, úklid) | 3 500 Kč | | Celkem k úhradě | 18 500 Kč |

Bez DPH — dlouhodobý nájem bytu je osvobozen. Zálohy na služby se vyúčtují po skončení roku.

Příklad B — apartmán na krátkodobé ubytování (plátce DPH, 3 noci, 2 osoby)

| Položka | Základ | DPH 12 % | Celkem | |---|---|---|---| | Ubytování 3 noci — Apartmán Vinohrady | 6 000 Kč | 720 Kč | 6 720 Kč | | Závěrečný úklid | 500 Kč | 60 Kč | 560 Kč | | Poplatek z pobytu (2 os. × 3 noci × 50 Kč) | — | — | 300 Kč | | Celkem | 6 500 Kč | 780 Kč | 7 580 Kč |

Poplatek z pobytu se do základu DPH nepočítá — jde o přeúčtování obci. Sazbu poplatku ověřte podle vyhlášky konkrétní obce.

Splatnost nájemného - Nájemné bývá dle smlouvy splatné předem, typicky k 1. dni měsíce nebo do data sjednaného v nájemní smlouvě. - U faktur za jednorázová plnění (opravy, ubytování firmě) volte splatnost 7–14 dní. - U opakovaného nájmu je klíčové mít pevný den v měsíci a hlídat, kdo zaplatil — právě tady se vyplatí automatizace.

Zálohy a vyúčtování služeb (zákon č. 67/2013 Sb.) - V průběhu roku vybíráte zálohy na služby (energie, voda, úklid, výtah). - Po skončení zúčtovacího období (nejčastěji kalendářní rok) provedete vyúčtování skutečné spotřeby proti zaplaceným zálohám. - Vyúčtování je třeba nájemci doručit ve lhůtě dané zákonem (obvykle do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období) — přesnou lhůtu a náležitosti si ověřte, liší se dle typu služeb. - Výsledkem je přeplatek (vracíte nájemci), nebo nedoplatek (nájemce doplácí); oba vypořádejte v zákonné lhůtě.

Doporučený workflow: nastavte si opakovaný měsíční doklad na nájemné + zálohy, plaťte přehledně přes variabilní symbol nájemce, jednou ročně vygenerujte vyúčtování a rozdíl vyrovnejte samostatným dokladem.

• Účtování DPH na nájemné bytu. Dlouhodobý nájem k bydlení je osvobozen a od roku 2021 ho ani nelze dobrovolně zdanit. Přidané „21 % DPH" na nájemném bytu je chyba.
• Záměna nájmu a ubytovací služby. Airbnb není nájem — je to ubytovací služba s 12 % DPH, živností a poplatkem z pobytu. Zdaňovat příjmy z Airbnb jako § 9 nájem je riziková chyba.
• Sloučení nájemného a záloh do jedné položky. Znemožní to korektní roční vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.
• Nevystavení žádného dokladu a chybějící evidence. I když u § 9 nájmu není faktura povinná, musíte vést evidenci příjmů; bez dokladů se hůř prokazuje, kdo a za co platil.
• Zapomenutý poplatek z pobytu u krátkodobého ubytování, případně jeho chybné zahrnutí do základu DPH.
• Nedodržení lhůty pro vyúčtování služeb — pozdní vyúčtování může znamenat sankce vůči nájemci.
• Špatné pořadí sazeb DPH. U plátce nezaměňujte 12 % (ubytování) a 21 % (např. zdaněný nájem komerčních prostor).

S doklad.ai vystavíte nájemní doklad i roční vyúčtování za pár minut: nastavíte opakované faktury na nájemné a zálohy, systém hlídá splatnost a nezaplacené platby a AI vám pomůže správně přiřadit sazbu i náležitosti dokladu. Zkuste doklad.ai zdarma a mějte fakturaci pronájmu pod kontrolou.