Fakturace pro pronajímatele nemovitostí

Dlouhodobý nájem bytu je osvobozen od DPH (§ 56a zákona o DPH) a soukromý pronajímatel zdaňující příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů obvykle nemusí vystavovat klasickou fakturu — stačí nájemní smlouva, evidence příjmů a doklad o platbě. Jakmile ale nabízíte krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion), jde o ubytovací službu se sazbou DPH 12 %, o živnost a k tomu se váže místní poplatek z pobytu. Tato stránka ukazuje, jak správně nastavit fakturaci v obou režimech, jaké položky na doklad patří, jakou zvolit splatnost a jak vyúčtovat zálohy na služby podle zákona č. 67/2013 Sb.

Nájem vs. ubytovací služba: dva různé daňové světy

Nejdůležitější rozhodnutí uděláte hned na začátku — od něj se odvíjí sazba DPH, druh dokladu i to, zda vůbec podnikáte.

Dlouhodobý nájem (§ 9 zákona o daních z příjmů)

Byt nebo komerční prostor pronajímáte na měsíce či roky, nájemce si prostor spravuje sám.
Nejde o živnost — příjem zdaňujete jako příjem z nájmu podle § 9, ne jako podnikání.
Dlouhodobý nájem obytných prostor je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a).
Klasickou fakturu vystavovat nemusíte, běžně stačí předpis nájemného nebo vyúčtování.

Krátkodobé ubytování / ubytovací služba (Airbnb, apartmán, penzion)

Nabízíte nocleh na dny, často se službami (úklid, výměna prádla, recepce).
Je to poskytování ubytovacích služeb — spadá pod živnost.
Sazba DPH je 12 % (jste-li plátce), nikoli osvobození.
Přidává se místní poplatek z pobytu (sazbu stanoví obec, obvykle až 50 Kč za osobu a noc).

Jednoduchý test: pronajímáte prostor na dlouhou dobu → nájem. Poskytujete nocleh a péči o hosta na pár dní → ubytovací služba. Hraniční případy (např. nájem do 48 hodin) doporučujeme ověřit s účetním, protože se řídí jinými pravidly.

DPH u pronájmu: kdy osvobozeno, kdy 12 %, kdy 21 %

Sazby a režimy DPH platné pro rok 2026:

Situace	Režim DPH
Dlouhodobý nájem bytu / obytného prostoru	Osvobozeno bez nároku na odpočet (§ 56a)
Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion)	12 % snížená sazba
Nájem komerčního prostoru plátci DPH	Lze dobrovolně zdanit 21 % (volba dle § 56a)
Krátkodobý nájem do 48 hodin, parkovací stání, trvale instalovaná zařízení, bezpečnostní schránky	Zdaňuje se (výjimky z osvobození)

Na co si dát pozor:

U nájmu bytu k bydlení nelze od roku 2021 zvolit zdanění — vždy zůstává osvobozeno. Nesmíte na nájemné bytu účtovat DPH.
Možnost dobrovolně zdanit nájem existuje jen u prostor, které nájemce nepoužívá k bydlení, a jen když je nájemce plátce DPH.
Osvobozený nájem obvykle neopravňuje k odpočtu DPH na vstupu (opravy, energie), počítejte s tím u nákladů.

Registrace k DPH: povinnost vzniká při překročení obratu 2 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců. U pronajímatelů je ošemetné, zda se osvobozený nájem do obratu započítává — v řadě případů ano. Protože to závisí na tom, jestli je nájem hlavní, nebo jen příležitostnou doplňkovou činností, konkrétní výpočet obratu si nechte potvrdit účetním.

Typické položky faktury pronajímatele

Na dokladu se u pronájmu obvykle objevují dvě odlišné skupiny částek. Nemíchejte je do jedné položky — kvůli pozdějšímu vyúčtování je držte oddělené.

Nájemné

Nájemné za konkrétní měsíc a jednotku (uveďte adresu a období, např. „Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha, 07/2026").

Zálohy na služby (plnění spojená s užíváním)

Teplo a teplá voda
Studená voda a stočné
Elektřina ve společných prostorách
Výtah, úklid společných prostor, osvětlení
Odvoz odpadu, správa domu

Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtují proti skutečné spotřebě — nejsou to konečné částky.

U krátkodobého ubytování navíc:

Cena za nocleh (základ daně) + 12 % DPH
Úklidový poplatek, poplatek za pozdní check-in
Místní poplatek z pobytu (přeúčtování, mimo základ DPH)

Náležitosti dokladu: jste-li plátce DPH, musí doklad splňovat náležitosti daňového dokladu (§ 29) — identifikace obou stran, DIČ, datum uskutečnění plnění, základ daně, sazba a výše DPH. Neplátce vystavuje běžný účetní doklad bez DPH.

Ukázková faktura

Příklad A — soukromý pronajímatel bytu (neplátce, režim § 9)

Měsíční předpis / doklad na nájemné a zálohy:

Položka	Částka
Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha 1, 07/2026	15 000 Kč
Záloha na služby (voda, teplo, výtah, úklid)	3 500 Kč
Celkem k úhradě	18 500 Kč

Bez DPH — dlouhodobý nájem bytu je osvobozen. Zálohy na služby se vyúčtují po skončení roku.

Příklad B — apartmán na krátkodobé ubytování (plátce DPH, 3 noci, 2 osoby)

Položka	Základ	DPH 12 %	Celkem
Ubytování 3 noci — Apartmán Vinohrady	6 000 Kč	720 Kč	6 720 Kč
Závěrečný úklid	500 Kč	60 Kč	560 Kč
Poplatek z pobytu (2 os. × 3 noci × 50 Kč)	—	—	300 Kč
Celkem	6 500 Kč	780 Kč	7 580 Kč

Poplatek z pobytu se do základu DPH nepočítá — jde o přeúčtování obci. Sazbu poplatku ověřte podle vyhlášky konkrétní obce.

Splatnost, zálohy a roční vyúčtování služeb

Splatnost nájemného

Nájemné bývá dle smlouvy splatné předem, typicky k 1. dni měsíce nebo do data sjednaného v nájemní smlouvě.
U faktur za jednorázová plnění (opravy, ubytování firmě) volte splatnost 7–14 dní.
U opakovaného nájmu je klíčové mít pevný den v měsíci a hlídat, kdo zaplatil — právě tady se vyplatí automatizace.

Zálohy a vyúčtování služeb (zákon č. 67/2013 Sb.)

V průběhu roku vybíráte zálohy na služby (energie, voda, úklid, výtah).
Po skončení zúčtovacího období (nejčastěji kalendářní rok) provedete vyúčtování skutečné spotřeby proti zaplaceným zálohám.
Vyúčtování je třeba nájemci doručit ve lhůtě dané zákonem (obvykle do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období) — přesnou lhůtu a náležitosti si ověřte, liší se dle typu služeb.
Výsledkem je přeplatek (vracíte nájemci), nebo nedoplatek (nájemce doplácí); oba vypořádejte v zákonné lhůtě.

Doporučený workflow: nastavte si opakovaný měsíční doklad na nájemné + zálohy, plaťte přehledně přes variabilní symbol nájemce, jednou ročně vygenerujte vyúčtování a rozdíl vyrovnejte samostatným dokladem.

Nejčastější chyby pronajímatelů

Účtování DPH na nájemné bytu. Dlouhodobý nájem k bydlení je osvobozen a od roku 2021 ho ani nelze dobrovolně zdanit. Přidané „21 % DPH" na nájemném bytu je chyba.
Záměna nájmu a ubytovací služby. Airbnb není nájem — je to ubytovací služba s 12 % DPH, živností a poplatkem z pobytu. Zdaňovat příjmy z Airbnb jako § 9 nájem je riziková chyba.
Sloučení nájemného a záloh do jedné položky. Znemožní to korektní roční vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.
Nevystavení žádného dokladu a chybějící evidence. I když u § 9 nájmu není faktura povinná, musíte vést evidenci příjmů; bez dokladů se hůř prokazuje, kdo a za co platil.
Zapomenutý poplatek z pobytu u krátkodobého ubytování, případně jeho chybné zahrnutí do základu DPH.
Nedodržení lhůty pro vyúčtování služeb — pozdní vyúčtování může znamenat sankce vůči nájemci.
Špatné pořadí sazeb DPH. U plátce nezaměňujte 12 % (ubytování) a 21 % (např. zdaněný nájem komerčních prostor).

S doklad.ai vystavíte nájemní doklad i roční vyúčtování za pár minut: nastavíte opakované faktury na nájemné a zálohy, systém hlídá splatnost a nezaplacené platby a AI vám pomůže správně přiřadit sazbu i náležitosti dokladu. Zkuste doklad.ai zdarma a mějte fakturaci pronájmu pod kontrolou.

Časté dotazy

Musím jako pronajímatel bytu vystavovat faktury?

U dlouhodobého nájmu zdaňovaného podle § 9 zákona o daních z příjmů nemáte zákonnou povinnost vystavovat klasickou fakturu — stačí nájemní smlouva, evidence příjmů a doklad o platbě (např. výpis z účtu). Vystavení přehledného předpisu nájemného a zálohy na služby je ale praktické pro obě strany a usnadní roční vyúčtování.

Účtuje se DPH na nájemné z bytu?

Ne. Dlouhodobý nájem bytu k bydlení je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet podle § 56a zákona o DPH a od roku 2021 ho nelze ani dobrovolně zdanit. DPH na takové nájemné tedy neúčtujete.

Jak správně fakturovat Airbnb nebo krátkodobé ubytování?

Krátkodobé ubytování je ubytovací služba, ne nájem. Jste-li plátce DPH, uplatníte sazbu 12 %. Činnost spadá pod živnost a k ceně se váže místní poplatek z pobytu (sazbu určuje obec, obvykle až 50 Kč za osobu a noc), který se přeúčtovává mimo základ DPH.

Jak vyúčtovat zálohy na služby nájemci?

Zálohy na služby (energie, voda, úklid, výtah) se v průběhu roku vybírají a po skončení zúčtovacího období se vyúčtují proti skutečné spotřebě podle zákona č. 67/2013 Sb. Výsledný přeplatek vracíte, nedoplatek nájemce doplácí. Vyúčtování je nutné doručit v zákonné lhůtě (obvykle do 4 měsíců po skončení období) — konkrétní lhůtu si ověřte.

Kdy se pronajímatel stává plátcem DPH?

Obecná hranice pro povinnou registraci je obrat 2 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců. U pronajímatelů je ale sporné, zda se osvobozený nájem do obratu započítává — závisí to na tom, jde-li o hlavní, nebo jen příležitostnou činnost. Přesný výpočet obratu si nechte potvrdit účetním.