Fakturace pro pronajímatele nemovitostí

Dlouhodobý nájem bytu je osvobozen od DPH (§ 56a zákona o DPH) a soukromý pronajímatel zdaňující příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů obvykle nemusí vystavovat klasickou fakturu — stačí nájemní smlouva, evidence příjmů a doklad o platbě. Jakmile ale nabízíte krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion), jde o ubytovací službu se sazbou DPH 12 %, o živnost a tam, kde ho obec zavedla, i o místní poplatek z pobytu. Tato stránka ukazuje, jak správně nastavit fakturaci v obou režimech, jaké položky na doklad patří, jakou zvolit splatnost a jak vyúčtovat zálohy na služby podle zákona č. 67/2013 Sb.

Fakturace pro pronajímatele nemovitostí v kostce

Oprávnění: Nájem není živnost (§ 3 odst. 3 písm. ah) ŽZ); krátkodobé ubytování je volná živnost Ubytovací služby
Výdajový paušál: 30 % u nájmu podle § 9 ZDP (max. 600 tis. Kč výdajů); ubytovací služby jako živnost 60 %
DPH: Nájem bytu či kanceláře je od DPH osvobozený (§ 56a); krátkodobé ubytování osvobozené není a plátce u něj účtuje sníženou sazbu 12 %.
Kdo platí: Nájemníci bytů, firmy v nebytových prostorech, hosté krátkodobého ubytování
Splatnost v praxi: Nájemné předem, typicky k 1. dni měsíce
Pozor na: Provize, kterou si strhává Airbnb nebo Booking, je přijatá služba ze zahraničí a z neplátce dělá identifikovanou osobu (§ 6h).

Nájem vs. ubytovací služba: dva různé daňové světy

Nejdůležitější rozhodnutí uděláte hned na začátku — od něj se odvíjí sazba DPH, druh dokladu i to, zda vůbec podnikáte.

Dlouhodobý nájem (§ 9 zákona o daních z příjmů)

Byt nebo komerční prostor pronajímáte na měsíce či roky, nájemce si prostor spravuje sám.
Nejde o živnost. Fyzická osoba zdaňuje nájem majetku, který nemá zařazený v obchodním majetku, obvykle jako příjem z nájmu podle § 9; nájem majetku zařazeného v obchodním majetku patří do § 7. U s.r.o. se § 9 nepoužije vůbec.
Dlouhodobý nájem obytných prostor je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet (§ 56a).
Klasickou fakturu vystavovat nemusíte, běžně stačí předpis nájemného nebo vyúčtování.

Krátkodobé ubytování / ubytovací služba (Airbnb, apartmán, penzion)

Nabízíte nocleh na dny, často se službami (úklid, výměna prádla, recepce).
Je to poskytování ubytovacích služeb — spadá pod živnost.
Sazba DPH je 12 % (jste-li plátce), nikoli osvobození.
Pokud obec zavedla poplatek z pobytu, vybíráte ho od hostů, jejichž pobyt splňuje zákonné podmínky: úplatný pobyt nejvýše 60 po sobě jdoucích kalendářních dnů u jednoho poskytovatele, s výjimkou osvobozených osob, například mladších 18 let. Sazbu stanoví obec, nejvýše 50 Kč za den.

Jednoduchý test: pronajímáte prostor na dlouhou dobu → nájem. Poskytujete nocleh a péči o hosta na pár dní → ubytovací služba. Hraniční případy (např. nájem do 48 hodin) doporučujeme ověřit s účetním, protože se řídí jinými pravidly.

DPH u pronájmu: kdy osvobozeno, kdy 12 %, kdy 21 %

Sazby a režimy DPH platné pro rok 2026:

Situace	Režim DPH
Dlouhodobý nájem bytu / obytného prostoru	Osvobozeno bez nároku na odpočet (§ 56a)
Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion)	12 % snížená sazba
Nájem komerčního prostoru plátci DPH	Lze dobrovolně zdanit 21 % (volba dle § 56a)
Krátkodobý nájem do 48 hodin, parkovací stání, trvale instalovaná zařízení, bezpečnostní schránky	Zdaňuje se (výjimky z osvobození)

Na co si dát pozor:

U nájmu bytu k bydlení nelze od roku 2021 zvolit zdanění — vždy zůstává osvobozeno. Nesmíte na nájemné bytu účtovat DPH.
Dobrovolně zdanit nájem můžete jen nájemci, který je plátcem (případně osobou registrovanou k dani v jiném státě EU bez sídla v ČR) a prostor využívá pro svou ekonomickou činnost. Ani tehdy to podle § 56a odst. 5 nejde u stavby rodinného domu a u obytného prostoru. Vyloučená je i jednotka, která zahrnuje obytný prostor a jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru nezahrnuje, a stavba nebo její pronajímaná část, v níž obytné prostory tvoří alespoň 60 % podlahové plochy. Další vyloučené případy, včetně souvisejících pozemků a práv stavby, ověřte podle celého odstavce. Byt pronajatý firmě jako kancelář tedy zdanit nelze.
Osvobozený nájem obvykle neopravňuje k odpočtu DPH na vstupu (opravy, energie), počítejte s tím u nákladů.

Registrace k DPH: povinnost vzniká při překročení obratu 2 mil. Kč za kalendářní rok. Osvobozený nájem se do obratu zpravidla započítává, pokud nejde jen o příležitostnou doplňkovou činnost. Kdo ale uskutečňuje výhradně plnění bez nároku na odpočet, třeba jen osvobozený nájem bytů, plátcem se podle běžných obratových pravidel nestává (§ 6 odst. 3 zákona o DPH). Kombinujete-li nájem se zdanitelnými činnostmi, například s krátkodobým ubytováním nebo parkovacími stáními, posuďte registraci s účetním.

Typické položky faktury pronajímatele

Na dokladu se u pronájmu obvykle objevují dvě odlišné skupiny částek. Nemíchejte je do jedné položky — kvůli pozdějšímu vyúčtování je držte oddělené.

Nájemné

Nájemné za konkrétní měsíc a jednotku (uveďte adresu a období, např. „Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha, 07/2026").

Zálohy na služby (plnění spojená s užíváním)

Teplo a teplá voda
Studená voda a stočné
Elektřina ve společných prostorách
Výtah, úklid společných prostor, osvětlení
Odvoz odpadu

Náklady vlastníka na správu domu do záloh na služby automaticky nepatří; promítněte je do výše nájemného.

Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtují proti skutečné spotřebě — nejsou to konečné částky.

U krátkodobého ubytování navíc:

Cena za nocleh (základ daně) + 12 % DPH
Úklidový poplatek, poplatek za pozdní check-in
Místní poplatek z pobytu (přeúčtování, mimo základ DPH)

Náležitosti dokladu: vystavujete-li jako plátce daňový doklad (povinně u zdanitelného plnění pro podnikatele nebo právnickou osobu; u osvobozeného nájmu bytu tato povinnost nevzniká), musí splňovat náležitosti § 29 — identifikace obou stran, DIČ, datum uskutečnění plnění, základ daně, sazba a výše DPH. Neplátce vystavuje běžný účetní doklad bez DPH.

Ukázková faktura

Příklad A — soukromý pronajímatel bytu (neplátce, režim § 9)

Měsíční předpis / doklad na nájemné a zálohy:

Položka	Částka
Nájemné — byt Dlouhá 12, Praha 1, 07/2026	15 000 Kč
Záloha na služby (voda, teplo, výtah, úklid)	3 500 Kč
Celkem k úhradě	18 500 Kč

Bez DPH — dlouhodobý nájem bytu je osvobozen. Zálohy na služby se vyúčtují po skončení roku.

Příklad B — apartmán na krátkodobé ubytování (plátce DPH, 3 noci, 2 osoby)

Položka	Základ	DPH 12 %	Celkem
Ubytování 3 noci — Apartmán Vinohrady	6 000 Kč	720 Kč	6 720 Kč
Závěrečný úklid	500 Kč	60 Kč	560 Kč
Poplatek z pobytu (2 os. × 3 noci × 50 Kč)	—	—	300 Kč
Celkem	6 500 Kč	780 Kč	7 580 Kč

Poplatek z pobytu se do základu DPH nepočítá — jde o přeúčtování obci. Příklad předpokládá, že obec poplatek zavedla ve výši 50 Kč za den a oba hosté jsou dospělí bez nároku na osvobození. Sazbu poplatku ověřte podle vyhlášky konkrétní obce.

Splatnost, zálohy a roční vyúčtování služeb

Splatnost nájemného

Nájemné bývá dle smlouvy splatné předem, typicky k 1. dni měsíce nebo do data sjednaného v nájemní smlouvě.
U faktur za jednorázová plnění (opravy, ubytování firmě) volte splatnost 7–14 dní.
U opakovaného nájmu je klíčové mít pevný den v měsíci a hlídat, kdo zaplatil — právě tady se vyplatí automatizace.

Zálohy a vyúčtování služeb (zákon č. 67/2013 Sb.)

V průběhu roku vybíráte zálohy na služby (energie, voda, úklid, výtah).
Po skončení zúčtovacího období (nejčastěji kalendářní rok) provedete vyúčtování skutečné spotřeby proti zaplaceným zálohám.
Vyúčtování musíte nájemci doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, pokud jiný právní předpis nestanoví jinak (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
Výsledkem je přeplatek (vracíte nájemci), nebo nedoplatek (nájemce doplácí); finanční vyrovnání proveďte v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování (§ 7 odst. 3).

Doporučený workflow: nastavte si opakovaný měsíční doklad na nájemné + zálohy, plaťte přehledně přes variabilní symbol nájemce, jednou ročně sestavte vyúčtování služeb podle skutečné spotřeby (z podkladů dodavatelů a správce domu) a rozdíl vyrovnejte samostatným dokladem.

Ať se nájemné vystavuje samo

Předpis nájmu k prvnímu dni měsíce

Pro každého nájemníka nastavte měsíční opakovanou fakturu s položkami nájemné a záloha na služby a textem „Nájemné {mesic}/{rok}“. Nájemník ji dostane e-mailem, i když jste zrovna na dovolené.

Jak na to

Smlouva na dobu určitou skončí i ve fakturaci

Nájem končí 30. června? U opakované faktury zadejte datum konce a vystavování se v tu chvíli zastaví samo, takže bývalému nájemníkovi nemusíte vysvětlovat fakturu navíc.

Kdo nezaplatil, víte bez výpisu

Avíza o příchozích platbách z banky přeposílejte na párovací e-mail, u Fio stačí API token. Uhrazené nájemné se u faktury samo označí jako zaplacené a upomínka odejde jen nájemníkovi, který platbu neposlal.

Jak na to

Opravy bytu z fotky účtenky

Účtenku za nový bojler nebo za malíře vyfoťte a AI ji uloží mezi náklady. Na konci roku v přehledu zisku a ztráty uvidíte, jestli se vám vyplatí skutečné výdaje, nebo 30% paušál.

Nejčastější chyby pronajímatelů

Účtování DPH na nájemné bytu. Dlouhodobý nájem k bydlení je osvobozen a od roku 2021 ho ani nelze dobrovolně zdanit. Přidané „21 % DPH" na nájemném bytu je chyba.
Záměna nájmu a ubytovací služby. Airbnb není nájem — je to ubytovací služba s 12 % DPH, živností a poplatkem z pobytu. Zdaňovat příjmy z Airbnb jako § 9 nájem je riziková chyba.
Sloučení nájemného a záloh do jedné položky. Znemožní to korektní roční vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.
Nevystavení žádného dokladu a chybějící evidence. I když u § 9 nájmu není faktura povinná, musíte vést evidenci příjmů; bez dokladů se hůř prokazuje, kdo a za co platil.
Zapomenutý poplatek z pobytu u krátkodobého ubytování, případně jeho chybné zahrnutí do základu DPH.
Nedodržení lhůty pro vyúčtování služeb — pozdní vyúčtování může znamenat sankce vůči nájemci.
Špatné pořadí sazeb DPH. U plátce nezaměňujte 12 % (ubytování) a 21 % (např. zdaněný nájem komerčních prostor).

S doklad.ai vystavíte nájemní doklad za pár minut: nastavíte opakované faktury na nájemné a zálohy a systém hlídá splatnost a nezaplacené platby. Zkuste doklad.ai zdarma a mějte fakturaci pronájmu pod kontrolou.

Časté dotazy

Musím jako pronajímatel bytu vystavovat faktury?

U dlouhodobého nájmu zdaňovaného podle § 9 zákona o daních z příjmů nemáte zákonnou povinnost vystavovat klasickou fakturu — stačí nájemní smlouva, evidence příjmů a doklad o platbě (např. výpis z účtu). Vystavení přehledného předpisu nájemného a zálohy na služby je ale praktické pro obě strany a usnadní roční vyúčtování.

Účtuje se DPH na nájemné z bytu?

Ne. Dlouhodobý nájem bytu k bydlení je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet podle § 56a zákona o DPH a od roku 2021 ho nelze ani dobrovolně zdanit. DPH na takové nájemné tedy neúčtujete.

Jak správně fakturovat Airbnb nebo krátkodobé ubytování?

Krátkodobé ubytování je ubytovací služba, ne nájem. Jste-li plátce DPH, uplatníte sazbu 12 %. Činnost spadá pod živnost. Pokud obec zavedla poplatek z pobytu, vybíráte ho od hostů, na které se vztahuje (sazbu určuje obec, nejvýše 50 Kč za osobu a den), a přeúčtováváte ho mimo základ DPH.

Jak vyúčtovat zálohy na služby nájemci?

Zálohy na služby (energie, voda, úklid, výtah) se v průběhu roku vybírají a po skončení zúčtovacího období se vyúčtují proti skutečné spotřebě podle zákona č. 67/2013 Sb. Výsledný přeplatek vracíte, nedoplatek nájemce doplácí. Vyúčtování doručte nejpozději do 4 měsíců od konce zúčtovacího období a přeplatek či nedoplatek vyrovnejte v dohodnuté lhůtě, nejdéle do 4 měsíců od doručení vyúčtování.

Kdy se pronajímatel stává plátcem DPH?

Obecná hranice pro povinnou registraci je obrat 2 mil. Kč za kalendářní rok. Při překročení vás zákon přesune mezi plátce k 1. lednu dalšího roku, při obratu nad 2 536 500 Kč v jednom roce dokonce už následující den. Osvobozený nájem se do obratu obvykle počítá, nejde-li jen o příležitostnou doplňkovou činnost. Kdo však pronajímá jen v osvobozeném režimu a jiná plnění nemá, podle těchto hranic plátcem nestane, protože uskutečňuje výhradně plnění bez nároku na odpočet (§ 6 odst. 3). Při kombinaci se zdanitelnými činnostmi si registraci nechte posoudit účetním.

Fakturace pro pronajímatele nemovitostí