SVJ: účetnictví, daně, DPH a vyúčtování služeb společenství vlastníků jednotek

22. října 2026 · Redakce Doklad.ai · podnikani

SVJ vede podvojné účetnictví podle vyhlášky 504/2002 a závěrku ukládá do sbírky listin. Příspěvky do fondu oprav a zálohy na služby nejsou předmětem daně, z úroků se sráží 21 %. Přiznání podává jen při jiných zdanitelných příjmech, třeba úrocích z prodlení. Služby vyúčtuje do 4 měsíců.

Rychlá odpověď

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je právnická osoba, která spravuje dům a pozemek a nesmí podnikat (§ 1194 odst. 1 občanského zákoníku). Vlastníci ho musí založit v domě s alespoň 5 jednotkami, z nichž 4 patří různým vlastníkům (§ 1198 OZ); vzniká zápisem do rejstříku SVJ (§ 1204).

SVJ vede podvojné účetnictví podle vyhlášky č. 504/2002 Sb.; jednoduché účetnictví vést nesmí, protože ho zákon nepovoluje (§ 1f zákona o účetnictví). Účetní závěrku schvaluje shromáždění a SVJ ji musí uložit do sbírky listin (§ 21a ZÚ).

Příspěvky na správu domu (fond oprav), zálohy na služby, dotace a pojistné plnění z pojištění domu nejsou předmětem daně z příjmů (§ 18 odst. 2 písm. f) ZDP). Z úroků na účtu sráží banka daň 21 % (§ 36 odst. 5 písm. b)). Má-li SVJ jen tyto příjmy, daňové přiznání nepodává a nemusí to ani oznamovat (§ 38mb a § 38mc ZDP). Přiznání ale vyvolá i drobný zdanitelný příjem, typicky zaplacené úroky z prodlení od dlužníků.

Plátcem DPH běžné SVJ není. Služby musí SVJ vyúčtovat do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období a vyrovnat přeplatky do 4 měsíců od doručení vyúčtování; za zpoždění hrozí pokuta 50 Kč za každý den (zákon č. 67/2013 Sb.).

1. Co je SVJ, kdy vzniká a kolik stojí zápis

SVJ je právnická osoba založená k zajišťování správy domu a pozemku. Smí nabývat majetek a nakládat s ním jen pro účely správy domu (§ 1195 odst. 1 OZ), nesmí podnikat ani se podílet na podnikání jiných (§ 1194 odst. 1). Za dluhy SVJ ručí každý člen v poměru podle svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2). Členství je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.

• Povinné založení: v domě s alespoň 5 jednotkami, z nichž alespoň 4 vlastní 4 různí vlastníci (§ 1198 odst. 1). Dokud SVJ nevznikne, katastr nezapíše převod další jednotky (§ 1198 odst. 2). V menším domě lze SVJ založit se souhlasem všech vlastníků (§ 1199).
• Stanovy: název se slovy „společenství vlastníků“, sídlo v domě, orgány, pravidla správy a užívání společných částí (§ 1200 odst. 2). Přijetí stanov na ustavující schůzi se osvědčuje veřejnou listinou, tedy notářským zápisem (§ 1200 odst. 4).
• Zápis: SVJ vzniká dnem zápisu do rejstříku SVJ (§ 1204 OZ). Návrh podávají všichni členové výboru nebo předseda (§ 40 zákona č. 304/2013 Sb.). Soudní poplatek za první zápis je 6 000 Kč, za změnu 2 000 Kč při návrhu k soudu (položka 11 bod 1 písm. b) a c) sazebníku zákona o soudních poplatcích). Provede-li zápis přímo notář na podkladě svého notářského zápisu, platí se 2 700 Kč, za změnu 1 000 Kč (položka 39 sazebníku, § 108 zákona č. 304/2013 Sb.). Osvobození, které mají spolky a nadace, se na SVJ nevztahuje (§ 11 odst. 1 písm. j)).
• Datová schránka vzniká automaticky a zdarma (§ 5 odst. 1 zákona č. 300/2008 Sb.).
• Skuteční majitelé: do evidence se automaticky propíší členové výboru nebo předseda (§ 38 odst. 4 zákona č. 37/2021 Sb.); zákon u SVJ předpokládá, že rozhodující vliv mají právě oni (§ 4 odst. 5). Samostatný návrh je potřeba jen tehdy, pokud by skutečným majitelem byl někdo jiný.

Podle ARES k 22. 10. 2026 existuje v Česku 80 843 SVJ, víc než sedmkrát víc než družstev. Když se rozhodujete mezi SVJ a bytovým družstvem, pomůže srovnání níže a článek Družstvo a bytové družstvo: účetnictví a daně. Přehled všech forem je v rozcestníku právních forem.

2. Orgány: shromáždění, výbor nebo předseda a správce

Shromáždění tvoří všichni vlastníci a každý má počet hlasů podle velikosti podílu na společných částech (§ 1206 odst. 1 OZ). Usnáší se za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů a rozhoduje většinou hlasů přítomných, pokud zákon nebo stanovy nežádají víc (§ 1206 odst. 2). Statutární orgán ho musí svolat aspoň jednou ročně (§ 1207 odst. 1). Náhradní shromáždění, pokud ho stanovy připouštějí, je usnášeníschopné při 40 % hlasů (§ 1210); rozhodovat lze i mimo zasedání, per rollam (§ 1211).

Do působnosti shromáždění patří mimo jiné (§ 1208 OZ):

• schválení rozpočtu, účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření,
• celková výše příspěvků na správu domu na další období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
• druh služeb a způsob jejich rozúčtování na jednotky,
• volba a odvolání výboru a výše odměn jeho členů,
• určení osoby, která zajišťuje správu domu, například externí správcovské firmy.

Statutárním orgánem je výbor, pokud stanovy neurčí, že jím je předseda (§ 1205 odst. 1). Člen orgánu musí být plně svéprávný a bezúhonný (§ 1205 odst. 2). Výbor sám rozhoduje o opravách společných částí do 1 000 Kč v průměru na jednotku a o drobném majetku do 10 000 Kč ročně, pokud stanovy neurčí jinak (§ 13 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.).

Externí správce zajišťuje typicky předpisy plateb, vyúčtování, účetnictví a daňová přiznání, což jsou podle nařízení vlády správní činnosti (§ 8 písm. b) a c) NV 366/2013). Smlouvu s ním uzavírá výbor, určí-li tak shromáždění (§ 11). Odpovědnost za účetnictví a lhůty ale zůstává na SVJ a jeho výboru.

Odměny členů výboru jsou příjmem ze závislé činnosti (§ 6 odst. 1 písm. c) bod 1 ZDP). Jakmile je SVJ vyplácí, stává se plátcem daně (§ 38c odst. 1 písm. a)): vede mzdové listy (§ 38j odst. 1), sráží a odvádí daň a zálohu za každého člena oznamuje v jednotném měsíčním hlášení zaměstnavatele (§ 38j odst. 11), viz JMHZ 2027. Za rok 2026 podává ještě vyúčtování daně ze závislé činnosti, elektronicky do 20. března (§ 38j odst. 4 a 5 ve znění pro rok 2026). U odměny do rozhodné částky pro účast na nemocenském pojištění bez podepsaného prohlášení srazí SVJ v roce 2026 srážkovou daň 15 % (§ 6 odst. 4 písm. b) a § 36 odst. 2 písm. m)), jinak zálohu. Od 1. 1. 2027 se i taková odměna zdaní zálohou ze samostatného základu (§ 6 odst. 4 ve znění od 2027). Zdravotní pojištění se z odměny neplatí, nedosáhne-li člen SVJ v měsíci započitatelného příjmu (§ 5 písm. a) bod 5 zákona č. 48/1997 Sb.). Příspěvky na odměny výboru, vedení účetnictví a další náklady vlastní správní činnosti se rozvrhují na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 OZ, § 12 a § 17 NV 366/2013).

3. Účetnictví SVJ: podvojné, vyhláška 504/2002 a sbírka listin

SVJ je jako právnická osoba se sídlem v Česku účetní jednotkou (§ 1 odst. 2 písm. a) zákona o účetnictví). Jednoduché účetnictví vést nemůže: § 1f zákona o účetnictví ho povoluje jen spolkům, odborům, organizacím zaměstnavatelů, církvím a honebním společenstvům. Na rozdíl od spolku tedy SVJ vede vždy podvojné účetnictví.

Velikost: u neziskových účetních jednotek se za čistý obrat považují všechny výnosy (§ 1d odst. 5 ZÚ). Mikro účetní jednotka nepřekročí 2 ze 3 hranic: aktiva 11 000 000 Kč, výnosy 22 000 000 Kč, 10 zaměstnanců (§ 1b odst. 1). Povinný audit mají podle § 20 odst. 1 ZÚ jen střední a velké účetní jednotky, takže běžné SVJ audit nemá.

Účetní závěrka se sestavuje k rozvahovému dni, zpravidla k 31. 12., a tvoří ji rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha (§ 18 odst. 1 a § 19 ZÚ). Schvaluje ji shromáždění (§ 1208 písm. c) OZ). Vzor postupu najdete v průvodci účetní uzávěrkou.

Zveřejnění: SVJ je zapsané ve veřejném rejstříku, proto závěrku ukládá do sbírky listin (§ 21a odst. 1 a 4 ZÚ, § 66 písm. c) zákona č. 304/2013 Sb.), nejpozději do 12 měsíců od rozvahového dne. Mikro a malé SVJ bez auditu nemusí zveřejnit výkaz zisku a ztráty (§ 21a odst. 9). Pozor: cesta „závěrka jako příloha daňového přiznání“ je jen pro obchodní korporace (§ 21b odst. 2), SVJ musí závěrku poslat rejstříkovému soudu samo. Při změně prohlášení vlastníka ukládá SVJ do sbírky listin také jeho úplné znění (§ 1220 odst. 2 OZ).

Sankce: za nezveřejnění závěrky hrozí pokuta až 3 % hodnoty aktiv (§ 37 odst. 1 písm. j) a odst. 2 písm. b) ZÚ) a rejstříkový soud může uložit pořádkovou pokutu až 100 000 Kč (§ 104 zákona č. 304/2013 Sb.).

4. Příspěvky na správu domu (fond oprav) a zálohy na služby

„Fond oprav“ zákon nezná. Právně jde o příspěvky na správu domu a pozemku, které vlastník platí podle velikosti svého podílu na společných částech, pokud prohlášení neurčí jinak (§ 1180 odst. 1 OZ). Odděleně od nich platí zálohy na služby a má právo, aby mu je SVJ včas vyúčtovalo (§ 1181).

• Celkovou výši příspěvků na příští období schvaluje shromáždění a rozhoduje i o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků (§ 1208 písm. c)). Rozpočet na kalendářní rok schvaluje shromáždění (§ 15 NV 366/2013).
• Příjmem SVJ jsou podle nařízení vlády příspěvky na správu, úroky z prodlení od vlastníků, úroky z vkladů, smluvní pokuty od třetích osob, pojistná plnění a příjmy z nakládání s vlastním majetkem SVJ (§ 16 odst. 1 NV 366/2013).
• Příjmem SVJ nejsou příjmy z nakládání se společnými částmi, i když přijdou na účet SVJ, zejména nájemné ze společných částí domu a příjmy od třetích osob z provozu technických zařízení v domě (§ 16 odst. 2 NV 366/2013). Patří vlastníkům jednotek.

V účetnictví proto potřebujete evidenci po jednotlivých jednotkách: předpis příspěvků a záloh, platby, nedoplatky a výsledek vyúčtování. Příspěvky ani zálohy nejsou příjmem z podnikání, nefakturují se a neplatí se z nich daň.

5. Daň z příjmů SVJ: co je a není předmětem daně

SVJ je poplatníkem daně z příjmů právnických osob, ale není veřejně prospěšným poplatníkem (§ 17a odst. 2 písm. e) ZDP). Neplatí pro něj tedy zvláštní pravidla § 18a ani odpočet až 1 000 000 Kč podle § 20 odst. 7, které mají spolky a ústavy. Sazba daně je 21 % (§ 21 odst. 1).

Předmětem daně nejsou příjmy SVJ z (§ 18 odst. 2 písm. f) ZDP):

1. dotací,
2. příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
3. úhrad za plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor (zálohy a doplatky za služby),
4. pojistného plnění z pojištění domu sjednaného SVJ.

Úroky z běžného nebo spořicího účtu u banky či spořitelního družstva podléhají u SVJ zvláštní sazbě 21 %, kterou srazí banka (§ 36 odst. 5 písm. b) ZDP). Starší články na webu uvádějí 15 % nebo 19 %; platné znění zákona říká 21 %.

Zdanitelné příjmy, které banka nesrazí a které vedou k přiznání:

• úroky z prodlení od vlastníků, kteří platí pozdě (§ 16 odst. 1 písm. b) a c) NV 366/2013); do základu daně vstupují až v roce, kdy je dlužník skutečně zaplatí (§ 23 odst. 3 písm. b) bod 1 a písm. a) bod 6 ZDP),
• pokuty od vlastníků podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. (například za neohlášenou změnu počtu osob),
• smluvní pokuty a úroky z prodlení od dodavatelů,
• bonifikace od pojišťovny za příznivý škodní průběh, protože mezi nepředmětnými příjmy uvedena není; jde ale o vrácení pojistného hrazeného z nepředmětných příspěvků, takže do základu daně ji lze nezahrnout až do výše tohoto daňově neuznaného pojistného (§ 23 odst. 4 písm. e) ZDP), přiznání však vyvolá,
• příjem z prodeje majetku, který patří přímo SVJ.

Nájemné ze společných částí (střecha pro antény, reklamní plocha na fasádě, pronajatá sušárna) podle § 16 odst. 2 NV 366/2013 příjmem SVJ není, takže ho do přiznání SVJ nezahrnujete. Je příjmem vlastníků podle jejich podílů; ti ho posuzují ve svých přiznáních, u fyzických osob zpravidla jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP. Platí to i tehdy, když nájemné zůstane na účtu SVJ a shromáždění ho použije na opravy: příjmem SVJ není, „a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet“ SVJ (§ 16 odst. 2 NV). SVJ by proto mělo každému vlastníkovi po skončení roku dát přehled nájemného a výdajů připadajících na jeho podíl; nejsou-li příjmy a výdaje rozděleny podle spoluvlastnických podílů, mohou vlastníci uplatnit výdaje jen v prokázané výši (§ 12 odst. 2 ZDP).

Daň z nemovitých věcí SVJ neplatí, poplatníkem je vlastník jednotky (§ 8 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb.). SVJ ji platí jen z nemovitosti, kterou samo vlastní.

6. Kdy SVJ podává daňové přiznání

SVJ nemusí podat přiznání, pokud má jen příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy osvobozené a příjmy, z nichž se daň vybírá srážkou (§ 38mb písm. b) ZDP). Když mu nevznikla daňová povinnost, nemusí to finančnímu úřadu ani sdělovat (§ 38mc). Registrovat se k dani z příjmů musí až do 15 dnů od chvíle, kdy začne přijímat zdanitelné příjmy (§ 39a odst. 4 a 5).

Když přiznání podáváte, základ daně tvoří zdanitelné příjmy snížené o náklady na jejich dosažení; náklady na správu domu hrazené z nepředmětných příspěvků k nim nepatří. Lhůta za rok 2026 je 1. 4. 2027, při elektronickém podání 3. 5. 2027, s daňovým poradcem 1. 7. 2027 (§ 136 daňového řádu). SVJ má datovou schránku, takže přiznání podává jen elektronicky (§ 72 odst. 6 daňového řádu). Obecná pravidla daně z příjmů firem shrnuje článek daň z příjmů právnických osob.

7. DPH: kdy by se SVJ stalo plátcem

Zákon o DPH nemá pro SVJ zvláštní pravidlo. Osobou povinnou k dani je i právnická osoba nezaložená k podnikání, pokud samostatně uskutečňuje ekonomickou činnost, tedy například soustavně využívá majetek k získávání pravidelného příjmu (§ 5 odst. 1 a 3 zákona o DPH).

• Samotná správa domu a inkaso příspěvků ekonomickou činností nejsou. U služeb, které SVJ samo vyrábí a prodává vlastníkům, je situace sporná. Finanční správa v odpovědi z roku 2010 uvedla, že teplo z kotelny ve spoluvlastnictví vlastníků rozúčtované vlastníkům není dodáním, ale spotřebou. Soudní dvůr EU ale v rozsudku C‑449/19 WEG Tevesstraße (17. 12. 2020) posoudil dodávku tepla společenstvím vlastníků jeho členům za úplatu podle spotřeby jako ekonomickou činnost, která podléhá DPH. Úhrady za teplo z vlastní kotelny proto raději počítejte do obratu; u velkého SVJ s vlastní kotelnou to ověřte s daňovým poradcem.
• Dodávky třetím osobám (například teplo sousednímu domu) jsou podle téže odpovědi ekonomickou činností a zdanitelným plněním. Plátcem by se SVJ stalo až po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok, okamžitě při 2 536 500 Kč (§ 6 odst. 1 a 2).
• Nájem společných částí je podle § 16 odst. 2 NV 366/2013 příjmem vlastníků, ne SVJ, a nájem nemovité věci je navíc zpravidla od DPH osvobozený (§ 56a odst. 1). Výjimkou je mimo jiné nájem míst k parkování (§ 56a odst. 1 písm. c)).

Co to znamená pro opravy: SVJ, které plátcem není, platí DPH dodavatelům a odpočet si nenárokuje. Stavební a montážní práce na dokončeném bytovém domě mu dodavatel účtuje se sníženou sazbou 12 % (§ 47 odst. 1 písm. b), § 48 odst. 1 písm. a) a § 49 odst. 4 zákona o DPH), bez přenesení daňové povinnosti, protože to platí jen mezi plátci (§ 92e). Kdy se registrace vyplatí podnikatelům, rozebírá článek kdy se stanu plátcem DPH, obrat ověří kalkulačka obratu pro DPH.

8. Vyúčtování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.

SVJ je poskytovatelem služeb a vlastník jednotky jejich příjemcem (§ 2 odst. 1 písm. a) bod 2 a písm. b) bod 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Službami jsou například teplo a teplá voda, voda a stočné, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, komíny a odpad (§ 3 odst. 1). O rozsahu služeb, výši záloh a způsobu rozúčtování rozhoduje společenství (§ 3 odst. 2, § 4 odst. 1, § 5 odst. 1), konkrétně shromáždění (§ 1208 písm. d) OZ). Pokud nerozhodne, platí zákonné klíče: voda podle vodoměrů, výtah, úklid a odpad podle počtu osob, anténa podle zásuvek (§ 5 odst. 2). Teplo a teplá voda mají vlastní pravidla se základní a spotřební složkou (§ 6).

Vyúčtování musí obsahovat skutečné náklady po jednotlivých službách a celkovou výši přijatých záloh tak, aby byl rozdíl kontrolovatelný (§ 7 odst. 2). Vady vyúčtování neodkládají splatnost přeplatku (§ 7 odst. 3). Náklady na vyhotovení vyúčtování do služeb zahrnout nesmíte (§ 7 odst. 4); hradí se z příspěvků na správu jako náklad vlastní správní činnosti (§ 17 písm. b) NV 366/2013). Je-li vlastník s platbami za služby v prodlení nejméně 3 měsíce, může shromáždění rozhodnout, že mu služby nebudou poskytovány (§ 9a). Pokud má dům dálkově odečitatelná měřidla tepla, posílá SVJ vlastníkům i měsíční informaci o spotřebě (§ 8a).

Pokuta podle § 13 platí oběma směry: SVJ ji dluží vlastníkovi za pozdní vyúčtování, vlastník SVJ za neoznámenou změnu počtu osob (§ 12). Pokuty přijaté SVJ jsou zdanitelný příjem (viz kapitola 5).

9. Faktury, předpisy plateb a doklady SVJ

SVJ vlastníkům faktury nevystavuje. Příspěvky na správu a zálohy na služby předepisuje předpisem plateb (obvykle ročním s měsíčními splátkami), vlastníci platí s variabilním symbolem jednotky. Předpis a vyúčtování musí splňovat náležitosti účetního dokladu (§ 11 ZÚ).

Fakturu vystavíte tam, kde SVJ jako správce domu sjednává smlouvy s třetími osobami, typicky nájem společných částí (§ 10 odst. 1 písm. d) NV 366/2013): operátorovi za anténu na střeše, firmě za reklamní plochu nebo nájemci nebytového prostoru. Na faktuře uveďte název SVJ, sídlo, IČO a zápis v rejstříku SVJ u příslušného krajského soudu. SVJ není podnikatel, takže se ho § 435 OZ přímo netýká, ale údaj usnadní identifikaci. Neplátce DPH na fakturu daň neuvádí; náležitosti shrnují články náležitosti faktury 2026 a faktura za pronájem. Přijaté peníze z nájmu společných částí veďte odděleně a rozúčtujte vlastníkům, protože jsou jejich příjmem.

Přijaté faktury od správce, dodavatelů energií a stavebních firem archivujte se smlouvami; ke kontrolám a k vyúčtování je budete potřebovat několik let, viz archivace dokladů. Dokumenty od úřadů v datové schránce SVJ se považují za doručené i bez přihlášení posledním dnem 10denní lhůty (§ 17 odst. 4 zákona č. 300/2008 Sb.), viz datová schránka pro podnikatele.

Nejčastější chyby

1. SVJ vede jednoduché účetnictví nebo jen pokladní knihu. Zákon to SVJ nedovoluje (§ 1f ZÚ), závěrka pak neodpovídá a do sbírky listin nejde nic.
2. Závěrka se schválí, ale neuloží do sbírky listin. SVJ nemůže využít cestu přes daňové přiznání, kterou mají obchodní korporace, a hrozí pokuta až 3 % aktiv.
3. Úroky z prodlení „nejsou důležité“. Zaplacené úroky z prodlení jsou zdanitelný příjem bez srážky, takže i pár stovek korun znamená povinnost podat přiznání (§ 38mb písm. b) ZDP).
4. Nájemné ze společných částí v přiznání SVJ. Podle § 16 odst. 2 NV 366/2013 je to příjem vlastníků; SVJ ho má rozúčtovat, ne zdanit jako svůj.
5. Pozdní vyúčtování služeb. Po 4 měsících dluží SVJ každému vlastníkovi až 50 Kč za den; u domu s 30 jednotkami a třicetidenním zpožděním to dělá až 45 000 Kč.
6. Náklady na vyúčtování ve službách. Odměnu za rozúčtování nelze přenést do nákladů na služby (§ 7 odst. 4), patří do příspěvků na správu rozvržených stejně na jednotku.
7. Neplatná sazba v podkladech. Úroky na účtu SVJ se daní 21 %, ne 15 % ani 19 %, jak uvádějí starší články.

Jak to zvládnout v Doklad.ai

Doklad.ai účetnictví ani vyúčtování služeb nevede. Hodí se ale na faktury a podklady, které SVJ nebo jeho správce předává účetní. Pro nájem společných částí, třeba střechy pro antény, nastavíte opakované faktury s vlastní číselnou řadou; údaj o zápisu ve veřejném rejstříku se tiskne na fakturu i do ISDOC a údaje odběratele se načtou z ARES.

Přijaté faktury za opravy, energie a správu vytěží AI z e-mailu nebo fotky a u nákladu vyplníte středisko, například vchod nebo dům. Po napojení Fio banky se platby párují automaticky. Správcovská firma má více SVJ v jednom účtu s přepínačem a právy zvlášť pro každé. Datovou schránku SVJ můžete připojit a archivovat zprávy. Účetní dostane export do Pohody, Money S3, ISDOC nebo CSV a vlastní přístup. Více na stránce fakturace pro pronajímatele; aplikace je aktuálně zdarma. Účetní pro SVJ najdete přes poptávku účetního, ceny rozebírá článek kolik stojí účetní.

Časté otázky

Může SVJ vést jednoduché účetnictví?

Ne. Jednoduché účetnictví povoluje § 1f zákona o účetnictví jen spolkům, odborům, organizacím zaměstnavatelů, církvím a honebním společenstvům. SVJ vede podvojné účetnictví podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., malé SVJ ve zjednodušeném rozsahu.

Musí SVJ podávat daňové přiznání?

Jen pokud má zdanitelné příjmy, z nichž se daň nesráží, například úroky z prodlení nebo smluvní pokuty. Má-li jen příspěvky, zálohy, dotace, pojistné plnění a úroky z účtu, přiznání nepodává ani nic neoznamuje (§ 38mb a § 38mc ZDP).

Platí se daň z fondu oprav SVJ?

Ne. Příspěvky vlastníků na správu domu a pozemku nejsou u SVJ předmětem daně z příjmů (§ 18 odst. 2 písm. f) bod 2 ZDP). Zdaňují se jen úroky z účtu, na kterém peníze leží, a to srážkou 21 %.

Je SVJ plátcem DPH?

Běžné SVJ ne. Samotná správa domu ekonomickou činností není; plátcem by se SVJ mohlo stát při soustavných dodávkách za úplatu, například tepla z vlastní kotelny (rozsudek SDEU C‑449/19), a obratu nad 2 000 000 Kč (§ 6 zákona o DPH).

Jaká je sazba DPH u oprav domu SVJ?

Stavební a montážní práce na dokončeném bytovém domě se účtují se sníženou sazbou 12 % (§ 49 odst. 4 zákona o DPH). Protože SVJ není plátce, přenesení daňové povinnosti se neuplatní.

Do kdy musí SVJ vyúčtovat služby?

Vyúčtování musí vlastníkovi doručit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, u kalendářního roku 2026 tedy do 30. 4. 2027 (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Přeplatky a nedoplatky se vyrovnají nejpozději do 4 měsíců od doručení.

Platí SVJ daň z nemovitosti?

Ne, poplatníkem daně z nemovitých věcí je vlastník jednotky (§ 8 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb.). SVJ ji platí jen z nemovitosti, kterou samo vlastní.

Musí SVJ zapisovat skutečné majitele?

Členové výboru nebo předseda se do evidence skutečných majitelů propíší automaticky z rejstříku SVJ (§ 38 odst. 4 zákona č. 37/2021 Sb.). Samostatný zápis je potřeba jen tehdy, když by skutečným majitelem byl někdo jiný.

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1180, § 1181, § 1194–§ 1200, § 1204–§ 1211, § 1220, § 435: zakonyprolidi.cz/cs/2012-89
• Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, § 8, § 10–§ 17: zakonyprolidi.cz/cs/2013-366
• Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, § 1, § 1b, § 1d, § 1f, § 9, § 11, § 18–§ 21a, § 21b, § 37: zakonyprolidi.cz/cs/1991-563
• Vyhláška č. 504/2002 Sb., § 2: zakonyprolidi.cz/cs/2002-504
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 6, § 12, § 17a, § 18, § 20, § 21, § 23, § 36, § 38c, § 38j, § 38mb, § 38mc, § 39a: zakonyprolidi.cz/cs/1992-586
• Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 5, § 6, § 47–§ 49, § 56a, § 92e: zakonyprolidi.cz/cs/2004-235
• Zákon č. 67/2013 Sb., o službách v domech s byty, § 2–§ 9a, § 12, § 13: zakonyprolidi.cz/cs/2013-67
• Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících, § 39–§ 41, § 66, § 104, § 108: zakonyprolidi.cz/cs/2013-304
• Zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, § 11 a sazebník položky 11 a 39: zakonyprolidi.cz/cs/1991-549
• Zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů, § 4 a § 38: zakonyprolidi.cz/cs/2021-37
• Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 8: zakonyprolidi.cz/cs/1992-338
• Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, § 72 a § 136: e-sbirka.cz
• Zákon č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech, § 5: e-sbirka.cz
• Zákon č. 48/1997 Sb., o veřejném zdravotním pojištění, § 5 písm. a) bod 5: zakonyprolidi.cz/cs/1997-48
• Soudní dvůr EU, tisková zpráva č. 166/20 k rozsudku C‑449/19 WEG Tevesstraße: curia.europa.eu
• Finanční správa, Uplatňování DPH u společenství vlastníků jednotek (dotaz a odpověď, 2010): financnisprava.gov.cz

Aktuálnost ověřena: 22. 10. 2026. Lhůty a částky jsme ověřili v platném znění předpisů k tomuto dni. Článek je obecný přehled, ne individuální daňové nebo právní poradenství.