Faktura za pronájem: vzor a DPH pravidla

Sedíš nad nájemní smlouvou a přemýšlíš, jak správně vystavit fakturu za pronájem? Papíry všude, v hlavě sazby DPH, zálohy na energie a jistota, že to jde udělat líp. Jo, jde. A nebude to bolet. Přesně.

Kdy je faktura za pronájem vlastně potřeba a pro koho dává smysl?

Fakturu za pronájem vystavuješ vždy, když účtuješ nájemné jako podnikatel – typicky OSVČ nebo s. r. o. Nájemce může být firma, OSVČ i jednotlivec. A teď otázka: musíš vystavit daňový doklad vždy? Pokud jsi plátce DPH a nájem je zdaněný, ano. Pokud jsi neplátce nebo jde o osvobozený nájem bez DPH, vystavíš běžný účetní doklad (fakturu) bez DPH.

Pronájem kanceláře firmě – obvykle můžeš (volitelně) uplatnit DPH.

Pronájem bytu k bydlení – bez DPH, ať jsi plátce nebo ne.

Krátkodobé ubytování (Airbnb, penzion) – služba s DPH (aktuálně snížená sazba 12%).

Parkovací místo samostatně – s DPH (21%).

Tip: Máš nájemce – plátce DPH a pronajímáš nebytové prostory pro jeho podnikání? Zvaž dobrovolné zdanění nájmu. Často to dává finančně smysl díky nároku na odpočet na vstupu.

Co musí obsahovat faktura za pronájem, aby obstála?

Jasně, jméno, IČO, částka… ale nájemní faktura má pár specifik. Když je zvládneš, účetní (a finančák) bude spokojený.

Povinné údaje obecně (účetní doklad)

Identifikace pronajímatele (název/jméno, adresa, IČO, DIČ pokud máš)

Identifikace nájemce

Číslo dokladu (jedinečné)

Datum vystavení, datum uskutečnění zdanitelného plnění (DUZP) / období nájmu

Předmět plnění – jasně popsat: „Nájem kanceláře č. 302, ulice… za období 1.–31. 8. 2026“

Cena bez DPH / s DPH a rozpis sazeb (je‑li relevantní)

Platební podmínky: splatnost, účet/IBAN, VS

Případné přílohy: rozpis energií, odečty měřidel, rozúčtování služeb

Povinné údaje navíc pro plátce DPH

DIČ obou stran (pokud je nájemce plátce, u dobrovolného zdanění doporučeno uvést)

Základ daně, sazba DPH, výše DPH

Specifické poznámky:

- „Nájem nemovité věci zdaněn dle § 56a ZDPH“ (pokud jsi zvolil zdanění nájmu)

- „Osvobozeno od DPH dle § 56a ZDPH – nájem pro bydlení“ (pokud jde o osvobozené plnění)

- U refakturace energií: samostatné položky s vlastní sazbou DPH dle charakteru služby

Tip: DUZP u nájemného je typicky poslední den období (např. 31. 8. 2026). U záloh je DUZP přijetí platby. V Doklad.ai to hlídáme automaticky.

Jak se u nájmu řeší DPH a kdy nájem zdanit nebo osvobodit?

Tohle je nejčastější minové pole. A ano, jsou výjimky. Hele, tahle pravidla tě podrží:

Nájem nemovitosti – obecně osvobozeno

Pronájem nemovité věci je obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet.

Výjimky, kdy se DPH uplatní vždy:

- krátkodobé ubytování (snížená sazba 12%)

- nájem parkovacích míst, ploch a skladovacích prostor (zpravidla 21%)

- nájem trvale instalovaného zařízení a strojů bez nemovitosti (21%)

Dobrovolné zdanění nájmu mezi plátci

Pronajímatel – plátce může zvolit zdanění nájmu nebytových prostor nájemci – plátci pro jeho ekonomickou činnost.

Nelze zdanit nájem prostor určených k trvalému bydlení.

Sazba: 21% (standard). Účtuješ DPH na výstupu, máš nárok na odpočet na vstupu (rekonstrukce, služby atd.).

Refakturace energií a služeb

Pokud přeúčtováváš energie/služby, použij sazbu příslušnou té konkrétní službě (elektřina, teplo, voda…).

Rozliš, zda jde o samostatné plnění (oddělené položky s vlastní sazbou) nebo součást paušálního nájmu (pak následuje režim nájmu). Prakticky: samostatné položky jsou bezpečnější a průhledné.

Příklady účtování: kdy 21 %, kdy 12 % a kdy bez DPH?

Scénář	DPH režim	Sazba	Poznámka
Nájem kanceláře firmě (plátci) – dobrovolné zdanění	Zdaněno	21 %	Dle § 56a – možnost zdanit, nárok na odpočet
Nájem kanceláře firmě (plátci) – bez zdanění	Osvobozeno	0 %	Bez nároku na odpočet na vstupu
Nájem bytu nájemci k bydlení	Osvobozeno	0 %	Nelze dobrovolně zdanit
Krátkodobé ubytování (např. 5 nocí)	Zdaněno	12 %	Ubytovací služba
Parkovací místo samostatně	Zdaněno	21 %	Není osvobozeno
Refakturace elektřiny k nájmu	Zdaněno	dle komodity	Samostatná položka se svou sazbou

Tip: Nejsi si jistý, jestli můžeš nájem zdanit? Zeptej se: je nájemce plátce a jde prokazatelně o podnikání? Pokud ano a nejde o bydlení, zdanění obvykle smíš a často se vyplatí.

Vzor: jak má vypadat faktura za pronájem (praktický příklad)

Chceš to vidět černé na bílém. Tady máš kostru, kterou zvládneš v Doklad.ai za dvě minuty.

Dodavatel: ABC Office s. r. o., IČO 12345678, DIČ CZ12345678, U Lípy 1, Praha 4

Odběratel: Káva & Kód s. r. o., IČO 87654321, DIČ CZ87654321, Na Příkopě 10, Praha 1

Č. dokladu: 2026-00045

Datum vystavení: 1. 9. 2026

DUZP: 31. 8. 2026

Variabilní symbol: 000452026

Splatnost: 14 dní

Bankovní účet: CZ12 3456 7890 1234 5678 9012

Položky:

1) Nájem kanceláře 302 – období 1.–31. 8. 2026

Množství: 1 měsíc

Jedn. cena bez DPH: 25 000 Kč

Sazba DPH: 21 % (dobrovolné zdanění dle § 56a)

Základ: 25 000 Kč, DPH: 5 250 Kč, Celkem: 30 250 Kč

2) Refakturace elektřiny – srpen 2026 (dle odečtu)

Množství: 1

Jedn. cena bez DPH: 2 400 Kč

Sazba DPH: dle komodity/vyúčtování (typicky 21 %)

Základ: 2 400 Kč, DPH: 504 Kč, Celkem: 2 904 Kč

Rekapitulace:

Základ 21 %: 27 400 Kč, DPH 21 %: 5 754 Kč

Celkem k úhradě: 33 154 Kč

Poznámka:

„Nájem nemovité věci zdaněn dle § 56a ZDPH. Energie účtovány samostatně dle vyúčtování.“

Vytvoření faktury — živá ukázka

Zákazník:

—

IČO:

—

Služba:

—

Částka:

—

DPH 21%:

—

Celkem:

—

Zálohy, jistota (kauce) a vyúčtování: jak to nedoplést

Tady se dělají chyby nejčastěji. Záloha je něco jiného než kauce a obojí se liší od pravidelného nájemného.

Zálohy na nájem a služby

Záloha na nájem: daňový doklad k přijaté platbě (u zdaněného nájmu účtuješ DPH při přijetí zálohy; u osvobozeného nájmu bez DPH).

Záloha na energie/služby: můžeš účtovat měsíčně, později vyúčtovat dle reálné spotřeby.

Při ročním vyúčtování udělej opravný doklad, pokud je přeplatek/nedoplatek a došlo k rozdílu v základech/DPH.

Jistota (kauce)

Kauce není výnos ani zdanitelné plnění při přijetí. Neúčtuješ DPH.

Stává se zdanitelným plněním až ve chvíli, kdy ji započteš na dlužné nájemné nebo škodu.

Vyúčtování služeb

Přilož rozpis: odečty měřidel, sazby, období.

U samostatné refakturace použij sazby DPH podle typu služby a platných pravidel.

Vyúčtování je nejlepší spojit s jasným DUZP (den vyhotovení vyúčtování, případně datum dodání podle skutečné spotřeby).

Jak to zapsat do účetnictví a kdy je náklad nebo výnos správně v období?

Upřímně: načasování je polovina úspěchu.

Výnos z nájemného patří do období, za které je nájem účtován (akruální princip). DUZP zpravidla poslední den měsíce.

U záloh je to jinak: záloha není výnos. U DPH se účtuje při přijetí platby (u zdaněného nájmu), v účetnictví je to pasiva.

Refakturace energií: výnos v okamžiku vyúčtování, respektive podle skutečnosti za dané období.

Pokud jsi neplátce DPH, hlídáš jen účetní principy. Pokud jsi plátce, navíc řešíš správné vykázání v přiznání a kontrolním hlášení.

Kontrolní hlášení (plátci DPH)

Zdaněný nájem uvádíš v oddíle A.1 (s DIČ odběratele) nebo A.5 (bez DIČ). Osvobozený nájem do KH nejde.

Zálohy se vykazují podle DUZP (přijetí platby) – samostatně.

Nejčastější chyby u faktury za pronájem (a jak se jim vyhnout)

Smíchání nájmu a energií do jedné položky bez rozlišení sazby – udělej to odděleně.

Zdanění bydlení – nesmíš. Nájem bytu k bydlení je osvobozený.

Nejasný popis plnění – vždy napiš období a identifikaci prostoru.

Špatné datum DUZP – měj jasno: poslední den období u nájmu, den přijetí platby u zálohy.

Zapomenuté DIČ odběratele u zdaněného nájmu – komplikuje kontrolní hlášení.

Jak na fakturu za pronájem v Doklad.ai krok za krokem

Krátká navigace, a máš hotovo. Bez nervů.

1) Vytvoř novou fakturu a vyber „Nájemné“ jako typ plnění.

2) Zadej období nájmu (např. 1.–31. 8. 2026). Systém sám navrhne DUZP na poslední den.

3) Přidej položku „Nájem kanceláře“ – vyber „Zdaněno 21 %“ nebo „Osvobozeno podle § 56a“.

4) Přidej položku „Refakturace elektřiny“ – zvol správnou sazbu pro energii.

5) Doplň platební podmínky a variabilní symbol.

6) Ulož, odešli e-mailem. Hotovo. A ano, zaúčtování a kontrolní hlášení vyřešíme v pozadí.

Co když pronajímám i parkování nebo nabízím krátkodobé ubytování?

Krátká odpověď: rozděl to na samostatné položky a drž se sazeb.

Parkovací místo

Samostatné parkovací místo není osvobozené. Použij 21 %.

Pokud je parkování součástí nájmu neoddělitelně, řeší se to individuálně – ale v praxi ho účtuj zvlášť.

Krátkodobé ubytování

Ubytovací služba – zdaněno sníženou sazbou 12 %.

Uveď jasně počet nocí a období. Ukaž, že nejde o dlouhodobý nájem.

Právní a daňový rámec v kostce (CZ)

Zákon o DPH: § 56a – nájem nemovitých věcí (osvobození; možnost zdanění mezi plátci s výjimkou bydlení), ubytovací služba (zdaněná) a výjimky (parkování, sklady).

Příjem z nájmu u pronajímatele: v účetnictví výnos, v dani z příjmů dle povahy (u OSVČ typicky v rámci podnikání; u fyzické osoby mimo podnikání to spadá pod § 9 ZDP, ale to není fakturační překážka). Pozor na rozlišení režimů v daních z příjmů vs. v DPH.

EET? Neřešíš, je zrušená.

Mini-checklist před odesláním faktury za pronájem

Máš správné období a DUZP?

Je jasně uveden prostor (číslo jednotky, adresa)?

Je správně zvolen režim DPH (osvobození / 21 % / 12 % pro ubytko)?

Energie a služby jsou v samostatných položkách se správnou sazbou?

Platební údaje, splatnost a VS sedí?

Závěr: Faktura za pronájem bez stresu? Jde to.

Faktura za pronájem nemusí být loterie. Když víš, kdy je nájem osvobozený, kdy zdanit 21 %, kdy použít 12 % a jak oddělit energie, máš vyhráno. A když k tomu přidáš správné datum DUZP a srozumitelný popis, účetnictví si bude broukat. V Doklad.ai to zvládneš za pár kliků – faktura za pronájem, hotovo, odesláno, v přiznání připraveno.

Časté otázky

Jak účtovat DPH u nájmu bytu, když jsem plátce DPH?

Nájem bytu k bydlení je osvobozený od DPH bez nároku na odpočet. Na faktuře neuvedeš DPH a přidáš poznámku o osvobození dle § 56a. Vstupní DPH spojené s tímto bytem si uplatnit nemůžeš.

Můžu zdanit nájem kanceláře nájemci, který je plátce DPH?

Ano, pronajímatel – plátce může nájem nebytových prostor dobrovolně zdanit, pokud nájemce prostory používá pro ekonomickou činnost. Použije se 21 % a máš nárok na odpočet na vstupu. Dejte si to do smlouvy a uveď to na faktuře.

Jak nastavit DUZP u měsíčního nájemného a u zálohy?

U měsíčního nájemného je DUZP zpravidla poslední den daného měsíce. U zálohy na zdaněný nájem je DUZP den přijetí platby a vystavuje se daňový doklad k přijaté platbě. Vyúčtování pak provedeš při doplatku/dorovnání.

Jak správně refakturovat energie nájemci?

Energie účtuj jako samostatné položky s jejich vlastní sazbou DPH dle charakteru služby a vyúčtování dodavatele. Přilož rozpis odečtů a období. Pokud jsou energie součástí paušální ceny nájmu, následují režim nájmu.

Je kauce (jistota) předmětem DPH?

Ne. Při přijetí kauce DPH neúčtuješ, jde o vratnou jistotu. DPH bys řešil až v momentě, kdy jistotu započteš na neuhrazené nájemné nebo škodu – tehdy vzniká zdanitelné plnění.

Musím vystavit fakturu, když jsem neplátce DPH a pronajímám kancelář firmě?

Ano, vystavíš běžný účetní doklad bez DPH. Povinné náležitosti zachovej stejně: identifikace stran, období nájmu, částka, splatnost. DPH neřešíš, ale dbej na jasný popis a období plnění.

Faktura za pronájem: specifika, vzor a daňové dopady