Jak finanční úřad kontroluje daň z nemovitostí: může doměřit až 3 roky zpět

10. července 2026 · Redakce Doklad.ai · general

Generální finanční ředitelství v odpovědi ze dne 23. 7. 2024 (čj. 47/2024) popsalo, jak správci daně dohledávají stavby nezapsané v katastru — a proč nezapsaná stavba neznamená nezdaněnou. Klíčové: data z katastru se přebírají měsíčně a daň lze doměřit až 3 roky zpět.

1. Rychlá odpověď

Finanční úřad může daň z nemovitých věcí doměřit až 3 roky zpět a stavby nezapsané v katastru dohledává mimo jiné z leteckých snímků, ortofotomap, Mapy.cz a interní aplikace MYSIS. Zároveň platí, že skutečnost, že stavba není evidována v katastru nemovitostí, sama o sobě neznamená, že se z ní neplatí daň. Údaj pochází z odpovědi Generálního finančního ředitelství (GFŘ) dle zákona č. 106/1999 Sb. ze dne 23. 7. 2024, čj. 47/2024.

Jde o odpověď na žádost o informace, nikoli o závazný právní výklad. Popisuje ale reálný postup, který správci daně používají — a je proto užitečné vědět, co úřad vidí a jak dlouho se může vracet zpět.

2. Na co se žadatel ptal

Tazatel žádal o dvě věci:

1. zda existují speciální metodické materiály ke kontrole daně z nemovitých věcí, a
2. jak Finanční správa postupuje při kontrole u zdanitelných staveb, které jsou v rozporu s katastrálním zákonem v katastru zapsány jen částečně nebo vůbec.

Jinými slovy: co se stane se stavbou, která fyzicky stojí, ale v katastru „není"?

3. Co odpověděla Finanční správa

GFŘ v odpovědi uvedlo několik konkrétních věcí:

GFŘ také upozornilo, že „užívanou" stavbou se rozumí i stavba užívaná fakticky, bez splnění podmínek stavebního zákona — tedy i černá stavba může být předmětem daně.

4. Co z odpovědi vyplývá

Z odpovědi GFŘ za popsaných okolností vyplývá jasná logika kontroly:

• Katastr není rozhodující. Pro daň z nemovitých věcí je podle GFŘ irelevantní, zda je stavba v katastru evidována. Zdanění se odvíjí od toho, zda stavba naplňuje předmět daně, ne od zápisu.
• Úřad křížově porovnává. Měsíční data od ČÚZK slouží k automatizované kontrole přiznání proti ISKN. GFŘ hovoří o „velmi sofistikované technické podpoře".
• Chybějící zápis úřad neodradí. Z ortofotomap a leteckých snímků správci daně aktivně dohledávají budovy, které v katastru nejsou, a následně zkoumají, zda naplňují předmět daně.
• Zpětný dosah jsou 3 roky. Nezdaněnou nemovitost lze doměřit až za tři roky zpět, s nástroji podle daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb.).

5. Co z odpovědi naopak nevyplývá

Tady je potřeba zůstat u faktů:

• Není to závazný výklad. Odpověď dle § 106/1999 Sb. je poskytnutí informace, ne metodický ani právní závazný pokyn. GFŘ samo poznamenalo, že část dotazu je spíše obecný dotaz veřejnosti, který by neměl podléhat zákonu č. 106/1999 (viz § 2 odst. 4).
• Nezakládá automatické zdanění. GFŘ výslovně uvádí, že ne všechny stavby jsou budovou podle katastrálního zákona a některé svou podstatou předmět daně nenaplňují. Zároveň ne každá změna na stávající stavbě zakládá povinnost podat přiznání.
• Neuvádí žádnou statistiku kontrol. Dokument nečísluje, kolik kontrol proběhlo ani kolik staveb bylo dohledáno. Jde o popis postupu, ne o data o výsledcích.

6. Aktuální právní stav

Odpověď je z 23. 7. 2024 a odkazuje na tato tehdy platná ustanovení:

• § 7 odst. 1 písm. a) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí — předmět daně ze staveb a jednotek,
• § 2 písm. l) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí — definice budovy,
• zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád — nástroje kontroly a doměření.

Zákon o dani z nemovitých věcí prošel k 1. 1. 2024 rozsáhlejší novelou (konsolidační balíček). Konkrétní znění a lhůty si vždy ověřte k datu, kdy řešíte svůj případ — tento článek popisuje stav v době odpovědi GFŘ a nenahrazuje aktuální kontrolu zákona ani konzultaci s daňovým poradcem.

7. Co to znamená pro podnikatele

Daň z nemovitých věcí se týká každého, kdo vlastní provozovnu, sklad, výrobní halu nebo pozemek pod podnikáním. Praktický příklad:

OSVČ si na zahradě u domu postaví montovanou halu jako sklad pro e-shop. Do katastru ji nezapíše, protože „to je jen přístřešek". Hala je ale spojená se zemí pevným základem, má obvodové stěny i střechu a fakticky se užívá jako sklad. Podle logiky popsané GFŘ může správce daně halu dohledat z ortofotomapy nebo z Mapy.cz, porovnat s přiznáním — a protože stavba naplňuje předmět daně, doměřit daň až 3 roky zpět, případně s příslušenstvím.

Doporučení, jaké doklady si držet:

• Kolaudace / povolení užívání nebo doklad o dokončení stavby (rozhoduje o okamžiku vzniku daňové povinnosti).
• Projektová dokumentace a výměry (zastavěná plocha je základ daně ze staveb).
• Doklady o změnách — přístavby, změny účelu užívání, nové stavby na pozemku.
• Podané daňové přiznání k dani z nemovitých věcí a doklady o platbě, ideálně za posledních několik let kvůli tříleté lhůtě.

Pokud stavbu užíváte k podnikání, promítá se do nákladů (odpisy, daň z nemovitostí jako daňový výdaj). Právě tady se hodí mít doklady srovnané.

8. Napojení na doklad.ai

Tříletý zpětný dosah kontroly znamená jedno: doklady musíte mít dohledatelné roky zpět, ne jen za aktuální rok. V doklad.ai máte fakturaci a evidenci nákladů na jednom místě, takže když se úřad zeptá na výdaje spojené s nemovitostí (daň z nemovitostí, opravy, energie provozovny), nemusíte je dohledávat v krabici od bot. Přijaté doklady nahrajete přes OCR, systém je uloží a máte je připravené pro celé kontrolní období na pár kliknutí.

---

Zdroj

• Orgán: Generální finanční ředitelství
• Typ: odpověď na žádost o informace dle zákona č. 106/1999 Sb.
• Datum: 23. 7. 2024
• Čj.: 47/2024
• Odkaz: https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/fs-generalni-financni-reditelstvi/Informace_106_2024_047.docx
• Aktuálnost ověřena: k datu vydání odpovědi (23. 7. 2024)
• Poznámka: Odpověď dle § 106/1999 Sb. je poskytnutím informace, nikoli závazným právním výkladem. Konkrétní daňovou povinnost vždy posuzujte podle aktuálního znění zákona a případně s daňovým poradcem.