Kdo platí daň z nemovitých věcí: 3,2 milionu fyzických osob u obytných domů a bytů

11. července 2026 · Redakce Doklad.ai · general

Finanční správa poprvé zveřejnila, kolik poplatníků eviduje u jednotlivých typů budov. U fyzických osob jde o 3,2 milionu lidí, u firem o necelých 64 tisíc subjektů. Data ukazují, kde je bytové vlastnictví nejrozšířenější a proč rekreační objekty zůstávají doménou soukromníků.

Rychlá odpověď

U obytných domů, bytů a rekreačních budov eviduje Finanční správa jako poplatníky daně z nemovitých věcí přes 3,2 milionu fyzických osob a necelých 64 tisíc právnických osob. Konkrétně unikátní počet fyzických osob napříč sledovanými typy budov činí 3 204 033 a právnických osob 63 717. Nejrozšířenějším předmětem daně jsou u fyzických osob obytné domy (1 851 567 poplatníků) a bytové jednotky (1 466 040), zatímco rekreační objekty vlastní 355 967 fyzických osob.

Údaj pochází z odpovědi Generálního finančního ředitelství (GFŘ) dle zákona č. 106/1999 Sb.

Na co se žadatel ptal

Žadatel požádal Finanční správu o sdělení počtu poplatníků daně z nemovitých věcí, a to odděleně pro:

• fyzické osoby (nepodnikatele) a
• právnické osoby (včetně fyzických osob podnikatelů),

u nemovitostí určených k bydlení, ubytování či rekreaci. Zajímalo ho tedy, kolik subjektů je (nebo alespoň jednou bylo) evidováno jako poplatníci u těchto konkrétních kategorií budov.

Jde o typickou otázku po rozsahu daňové základny — kolik lidí a firem se vlastně dotýká daň z nemovitých věcí u obytných a rekreačních staveb.

Co odpověděla Finanční správa

Povinný subjekt uvedl, že zjišťoval, jaké informace lze jednoduše získat z automatizovaného daňového informačního systému (ADIS). Poskytl unikátní počet poplatníků dle předmětu daně, rozdělený na fyzické a právnické osoby. Klíčové je pochopit klíč jednotlivých předmětů daně:

Samotná data podle typu poplatníka a předmětu daně vypadají takto:

Finanční správa výslovně dodala dvě zásadní upozornění:

1. Ubytovací zařízení nelze z dat oddělit. Počet nemovitých věcí určených pouze k ubytování zjistit nelze, protože se v daňových přiznáních uvádějí pod předmětem daně O — tedy společně s ostatními budovami užívanými k podnikání.
2. Fyzické osoby nelze snadno rozdělit na podnikající a nepodnikající pouze na základě přiznání k dani z nemovitých věcí. Pokud by žadatel takové členění požadoval, musel by podat novou žádost; zpracování dat by bylo zpoplatněno dle § 17 zákona o svobodném přístupu k informacím a odhaduje se na 4 hodiny práce.

Doplňkové propočty redakce

Následující hodnoty nejsou v odpovědi uvedeny — jde o vlastní dopočet redakce z čísel v tabulce, který slouží pouze k lepší orientaci:

• Prostý součet sloupců H + J + R + O u fyzických osob dává 3 735 949 (vlastní dopočet), tedy o 531 916 více, než je uvedený unikátní počet 3 204 033 (vlastní dopočet). Tento rozdíl odpovídá tomu, že jeden poplatník může vlastnit několik typů nemovitostí zároveň, a v souhrnném sloupci se počítá jen jednou.
• U právnických osob prostý součet sloupců činí 73 320 (vlastní dopočet) oproti unikátnímu počtu 63 717 — rozdíl 9 603 (vlastní dopočet).
• Součet unikátních fyzických a právnických osob dává 3 267 750 poplatníků celkem (vlastní dopočet).

Co z odpovědi vyplývá

• Bytové vlastnictví je masově soukromé. Obytné domy (1 851 567 FO) a bytové jednotky (1 466 040 FO) tvoří naprostou většinu poplatníků. Právnické osoby jsou v této oblasti zastoupeny jen okrajově — 20 664 u obytných domů a 13 735 u bytových jednotek.
• Rekreační objekty jsou téměř výhradně doménou fyzických osob. U předmětu J připadá na 355 967 fyzických osob pouhých 900 právnických osob. Chaty a chalupy tedy prakticky nejsou firemním majetkem.
• Podnikatelské budovy (O) jsou naopak relativně firemní. Je to jediná kategorie, kde počet právnických osob (38 021) převyšuje počet fyzických osob (62 375) jen zhruba v poměru 1:1,6 — u ostatních kategorií jsou firmy v řádově menšině. U právnických osob je dokonce O nejčastějším předmětem daně vůbec.
• Překryv vlastnictví je nezanedbatelný. Z rozdílu mezi součtem sloupců a unikátním počtem (vlastní dopočet) plyne, že statisíce fyzických osob vlastní více typů nemovitostí najednou — typicky dům i byt, nebo byt i chatu.

Co z odpovědi naopak nevyplývá

• Odpověď dle § 106 není závazný výklad. Jde o poskytnutí informací z informačního systému, nikoli o metodické stanovisko k tomu, jak daň přiznávat či platit.
• Nelze zjistit počet čistě ubytovacích objektů (penziony, hotely, apartmány k pronájmu) — mísí se s ostatními podnikatelskými budovami pod předmětem O.
• Nelze oddělit podnikající a nepodnikající fyzické osoby — přiznání k dani z nemovitých věcí tento údaj samo o sobě nenese.
• Data nevypovídají o počtu nemovitostí ani o výši vybrané daně — jde o počty poplatníků, nikoli objektů či inkasa.
• Časové vymezení je volné. Žádost směřovala na subjekty, které jsou „či alespoň jednou byly" evidovány; jde tedy o unikátní počty z evidence, nikoli nutně o aktuální stav k jednomu dni.

Co to znamená pro podnikatele

Představme si OSVČ, která provozuje malý e-shop z bytu, jenž má zároveň zapsaný jako sídlo, a k tomu vlastní zděděnou chatu. Taková osoba se v datech Finanční správy objeví hned ve dvou (případně třech) kategoriích najednou — jako poplatník u bytové jednotky (R) i u rekreační budovy (J). Přesně tento překryv vysvětluje, proč je unikátní počet poplatníků nižší než součet jednotlivých sloupců.

Pro podnikatele z toho plyne praktické poučení: daň z nemovitých věcí i to, k jakému účelu je budova evidována (bydlení vs. podnikání), má přímé daňové důsledky — jiný předmět daně, jiná sazba, jiné doklady. Pokud část bytu využíváte k podnikání, mění se nejen daň z nemovitosti, ale i to, jaké výdaje a doklady si můžete uplatnit.

A právě tady pomáhá doklad.ai: dává vám na jednom místě přehled o všech vydaných i přijatých dokladech, umožňuje kontrolu, zda ke každému podnikatelskému výdaji (včetně těch spojených s provozovnou či nemovitostí) existuje odpovídající doklad, a udržuje evidenci v pořádku pro případ dotazu finančního úřadu. Když správce daně řeší, co je podnikatelský a co soukromý majetek, je uspořádaná a dohledatelná evidence dokladů tím nejlepším argumentem. Nástroj za vás daň nevyměří, ale zajistí, že podklady, ze kterých se daň i případné odpočty počítají, budou úplné a snadno doložitelné.

Zdroj

- Orgán: Generální finanční ředitelství (GFŘ)

- Typ: odpověď dle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím — není závazný výklad

- Č.j.: 055/2025

- Téma: Počty poplatníků daně z nemovitých věcí dle typu budovy

- Odkaz: https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/fs-generalni-financni-reditelstvi/Informace_106_2025_055.docx

- Aktuálnost ověřena: 11. 7. 2026

- Poznámka o povaze dat: Uvedená čísla jsou unikátní počty poplatníků z automatizovaného daňového informačního systému (ADIS). Souhrnný sloupec H, J, R, O není součtem jednotlivých kategorií — jeden poplatník se počítá jen jednou i při vlastnictví více typů nemovitostí. Součty a rozdíly nad rámec tabulky jsou v článku označeny jako vlastní dopočet redakce.