Airbnb a daně 2026: krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem (§7 vs. §9)

20. června 2026 · Ing. Tomáš Novotný, daňový poradce · general

Daníte Airbnb a Booking jako podnikání (§7), nebo jako nájem (§9)? Praktický průvodce pro rok 2026: živnost obor 55, výdajové paušály, DPH a identifikovaná osoba, DAC7, eTurista i místní poplatek z pobytu.

Airbnb a daně 2026: krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem (§7 vs. §9)

Rychlá odpověď: Téma „Airbnb daně pronájem" má v roce 2026 jasný klíč: rozhoduje, zda nabízíte ubytovací službu (krátkodobý pobyt s doplňkovými službami), nebo nájem bydlení (dlouhodobý). Krátkodobý pronájem přes Airbnb či Booking finanční správa a soudy považují za podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů — potřebujete živnostenské oprávnění (volná živnost, obor č. 55 „Ubytovací služby"), platíte sociální a zdravotní pojištění a můžete uplatnit 60% paušál. Naopak klasický dlouhodobý nájem bytu je příjem z nájmu podle § 9, kde živnost ani pojistné nepotřebujete a paušál je jen 30 %. K tomu se přidává DPH (identifikovaná osoba kvůli provizím ze zahraničí), místní poplatek z pobytu obci, hlášení platforem podle DAC7 a postupně nabíhající registr eTurista (spuštění plánováno na druhou polovinu roku 2026, termíny se ale odkládají).

Proč je to celé tak ošemetné

V praxi narážíme na to, že lidé Airbnb intuitivně považují za „pronájem" a zdaní ho v přiznání jako nájem podle § 9 — tedy bez živnosti a bez pojistného. To je nejčastější a zároveň nejdražší chyba. Finanční správa i Nejvyšší správní soud opakovaně potvrdily, že krátkodobé ubytování přes platformy není nájem, ale ubytovací služba, a tedy podnikání.

Rozdíl není formální drobnost. Ovlivňuje, jestli musíte na živnostenský úřad, jestli platíte odvody na sociální a zdravotní pojištění, jaký výdajový paušál máte k dispozici, a do jisté míry i to, jak vás vidí finanční úřad, když mu platforma podle DAC7 nahlásí váš roční obrat.

Pojďme si to rozebrat tak, abyste věděli, do které „škatulky" vaše činnost patří, a co z toho prakticky plyne.

Krátkodobý vs. dlouhodobý: jak poznat, kam patříte

Neexistuje jedno magické číslo dnů zapsané v zákoně o daních z příjmů, které by jednoznačně odlišilo nájem od ubytovací služby. Soudy a finanční správa posuzují povahu a účel poskytnutí ubytování. Rozhodující znaky ubytovací služby (= podnikání) jsou:

• Krátkodobost a střídání hostů — pobyt na dny či týdny, cena za noc, nikoli dlouhodobé bydlení.
• Doplňkové služby — výměna ložního prádla a ručníků, úklid, toaletní potřeby, recepce nebo klíčový servis, Wi-Fi, snídaně apod.
• Účel — host nemá uspokojit svou bytovou potřebu, ale dočasně se ubytovat (turistika, pracovní cesta).

Naopak nájem podle § 9 poznáte podle toho, že pronajímáte byt jednomu nájemci na delší dobu (typicky měsíce až roky) za účelem jeho bydlení, bez hotelových služeb. Tady platíte „jen" daň z příjmu z nájmu a nic víc.

Orientační (nikoli zákonné) vodítko z praxe: pokud pronajímáte na méně než 30 dní a poskytujete k tomu hotelové služby, jde takřka jistě o ubytovací službu podle § 7. Hranice 30 dní sama o sobě v zákoně o daních z příjmů není — rozhoduje celkový charakter.

Srovnávací tabulka

Krátkodobý pronájem = podnikání podle § 7

Když poskytujete ubytovací službu, vstupujete do světa OSVČ se vším všudy.

Živnost: volná živnost, obor č. 55 „Ubytovací služby"

Ubytovací služby jsou volnou živností (obor činnosti č. 55 podle nařízení vlády č. 278/2008 Sb.). Volná živnost znamená, že nemusíte prokazovat vzdělání ani praxi — stačí splnit obecné podmínky podnikání (plná svéprávnost, bezúhonnost). Ohlášení podáte na kterémkoli živnostenském úřadě nebo přes Czech POINT; správní poplatek za ohlášení živnosti je jednorázově 1 000 Kč.

Provozovat krátkodobé ubytování bez živnosti je neoprávněné podnikání. Kromě daňových sankcí tak riskujete i pokutu od živnostenského úřadu.

Daň z příjmů a výdajové paušály

Příjmy zdaníte v daňovém přiznání jako příjmy ze samostatné činnosti (§ 7). Výdaje můžete uplatnit dvěma způsoby:

• Skutečné výdaje — vedete evidenci a odečtete reálné náklady (energie, úklid, odpisy nemovitosti, vybavení, provize platformám, poplatky).
• Výdajový paušál — procento z příjmů, bez dokládání jednotlivých nákladů.

U ubytovacích služeb (volná živnost) činí paušál 60 % z příjmů, maximálně však 1 200 000 Kč ročně (strop odpovídá příjmu 2 mil. Kč). Pozor na časté nedorozumění: kdo provozuje ubytovací činnost bez příslušného živnostenského oprávnění, spadá jen do nižšího paušálu 40 % (strop 800 000 Kč). Proto je správně ohlášený obor 55 i daňově výhodný.

Sazba daně z příjmů fyzických osob je 15 %; část základu daně nad zhruba 36násobek průměrné mzdy spadá do 23 %.

Paušální daň jako alternativa

Pokud vaše roční příjmy z podnikání nepřesáhnou 2 000 000 Kč a splníte další podmínky, můžete zvážit paušální daň — jednu měsíční platbu, která pokrývá daň z příjmů i odvody. V prvním (nejčastějším) pásmu činí v roce 2026 měsíční platba 9 984 Kč (splatná vždy do 20. dne měsíce). Vstup do paušálního režimu je třeba oznámit na začátku roku, nejpozději do 10. ledna. Vyplatí se zejména při vyšších ziscích, kdy by jinak odvody byly vysoké; naopak při malých příjmech bývá výhodnější klasické přiznání s paušálem.

Sociální a zdravotní pojištění

Jako OSVČ z ubytovací služby platíte zálohy na sociální a zdravotní pojištění a po skončení roku podáváte přehledy příslušné správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně. To je zásadní rozdíl oproti § 9 — u nájmu se pojistné neplatí vůbec.

Potřebujete-li hostům či platformám vystavovat řádné doklady, hodí se vzor — podívejte se na fakturu za pronájem a celou agendu si můžete vyzkoušet zdarma.

Dlouhodobý nájem = příjem podle § 9

Klasický nájem bytu je výrazně jednodušší. Příjem zdaníte v příloze k § 9 daňového přiznání, bez živnosti a bez sociálního a zdravotního pojištění.

Výdaje opět buď skutečné (včetně odpisů nemovitosti), nebo paušálem 30 % z příjmů, maximálně 600 000 Kč ročně. Sazba daně je 15 % (resp. 23 % nad limit).

Protože § 9 nepodléhá pojistnému, bývá u dlouhodobého bydlení daňově i administrativně příznivější. Klíčové ale je, že do něj patří jen skutečný nájem bydlení — ne „kvazi-Airbnb na měsíc s úklidem".

DPH: identifikovaná osoba a kdy se stanete plátcem

Tohle je oblast, kterou většina nových hostitelů podcení. I když nejste a nechcete být plátcem DPH, přijetím provize od Airbnb nebo Booking (firmy se sídlem v zahraničí) se z vás stane identifikovaná osoba k DPH.

Jak funguje identifikovaná osoba

Provize platformy je přijatá služba ze zahraničí, u které se daň odvádí v ČR (přenesení daňové povinnosti). Prakticky to znamená:

• K registraci identifikované osoby se musíte přihlásit na finančním úřadě do 15 dnů ode dne přijetí první takové služby.
• Po přidělení DIČ ho zadáte do profilu na platformě — ta vám pak fakturuje provizi bez své zahraniční DPH.
• Z částky provize odvedete 21 % DPH českému státu. Přiznání k DPH (a souhrnné/kontrolní hlášení dle situace) podáváte jen za měsíce, kdy vám platforma provizi účtovala.

Důležité: identifikovaná osoba odvádí DPH jen z přijaté provize, nikoli ze svých příjmů od hostů. Z hostů zatím DPH neúčtujete — pokud se nestanete plnohodnotným plátcem.

Kdy se stanete plátcem DPH

Od roku 2025 platí nová pravidla a obrat se sleduje za kalendářní rok se dvěma hranicemi:

• Překročíte-li 2 000 000 Kč, stáváte se plátcem od 1. ledna následujícího roku (v přihlášce lze zvolit i to, že chcete být plátcem hned po překročení; dobrovolně se lze registrovat dříve).
• Překročíte-li i 2 536 500 Kč, stáváte se plátcem ze zákona už druhým dnem po překročení.

Přihlášku je nutné podat elektronicky do 10 pracovních dnů od překročení limitu. Příjmy z ubytování se do obratu počítají. Detailní rozbor jsme sepsali zvlášť — viz registrace k DPH: kdy a jak.

DAC7: co o vás platformy hlásí finanční správě

Podle evropské směrnice DAC7 (2021/514) mají digitální platformy jako Airbnb a Booking.com povinnost automaticky hlásit údaje o svých prodejcích finanční správě. Hlásí se zejména totožnost hostitele, počet pronájmů a celkový obrat za rok.

Reporting se v praxi týká hostitelů, kteří během roku přesáhnou určité prahy — platforma nemusí hlásit „vyňaté" prodejce, kteří uskuteční méně než 30 transakcí a zároveň jejich roční odměna nepřesáhne 2 000 EUR u dané platformy. Pod těmito hodnotami se některé drobné případy nehlásí, ale je vždy bezpečnější vycházet z toho, že finanční úřad váš obrat z platformy zná.

Proto dnes neplatí, že „na Airbnb se nepřijde". Finanční úřad data z platforem porovnává s vaším přiznáním a nesrovnalosti vedou k daňové kontrole, doměření daně, penále a úrokům. Poctivé přiznání je nejen zákonná povinnost, ale i nejlevnější varianta.

Místní poplatek z pobytu

Kromě daní a DPH má krátkodobý ubytovatel ještě jednu povinnost vůči obci — vybírat od hostů a odvádět místní poplatek z pobytu podle zákona č. 565/1990 Sb., o místních poplatcích.

• Maximální sazba je 50 Kč za osobu a den (rok 2026, beze změny od roku 2021). Skutečnou sazbu (od 0 do 50 Kč) stanoví každá obec obecně závaznou vyhláškou.
• Maximální sazbu vybírají typicky velká turistická a lázeňská města (Praha, Karlovy Vary, Český Krumlov apod.).
• Poplatek vybíráte od hosta, vedete o něm evidenci a odvádíte ho obci v termínech podle vyhlášky.

Poplatek z pobytu se týká přechodného (krátkodobého) ubytování — u dlouhodobého nájmu bydlení se neplatí. Za nesprávné vedení evidence nebo neodvedení poplatku hrozí sankce.

Novinka: registr eTurista

Novela zákona č. 159/1999 Sb., o cestovním ruchu, zavádí centrální registr eTurista (spravovaný Ministerstvem pro místní rozvoj). Týká se prakticky všech, kdo nabízejí ubytování za úplatu — včetně hostitelů na Airbnb a Booking.

• Nemovitost zaregistrujete a získáte unikátní registrační číslo.
• Registrační číslo pak musíte uvádět u všech inzerátů a nabídek; platformy mají povinnost ho kontrolovat a nabídky bez něj nezveřejnit.
• Systém má sdílet údaje s cizineckou policií, finančním úřadem a obcí, takže by měl částečně nahradit dosavadní samostatné hlášení hostů (UbyPort) a evidenci pro poplatek z pobytu.

Návrh počítá s dělenou (postupnou) účinností — orientačně spuštění registru a možnost registrace od 1. července 2026, povinná registrace a vyžadování registračního čísla platformami od 1. října 2026 a další povinnosti od 1. ledna 2027. Termíny se ale opakovaně odkládají (vláda návrh v průběhu legislativního procesu vracela kvůli rozsahu sbíraných osobních údajů). Za neregistrované nabízení ubytování má hrozit pokuta až 100 000 Kč. Protože jde o čerstvou a stále se měnící regulaci, aktuální termíny a pravidla eTurista si vždy ověřte na webu Ministerstva pro místní rozvoj a na business.gov.cz.

Modelové příklady

Příklad A — Airbnb byt v Praze. Pronajímáte byt turistům na noci, měníte prádlo a uklízíte. Jde o ubytovací službu: potřebujete volnou živnost obor 55, daníte v § 7 (paušál 60 %), platíte sociální a zdravotní pojištění, registrujete se jako identifikovaná osoba kvůli provizím Airbnb a vybíráte poplatek z pobytu (v Praze 50 Kč/os./den). Jakmile nabude účinnosti registr eTurista, zaregistrujete nemovitost a budete u inzerátů uvádět registrační číslo.

Příklad B — byt pronajatý rodině na 2 roky. Klasický nájem bydlení: daníte v § 9 (paušál 30 %), bez živnosti, bez pojistného, bez poplatku z pobytu i bez eTurista. Pokud nepřijímáte žádnou zahraniční zprostředkovatelskou službu, neřešíte ani identifikovanou osobu.

Příklad C — kombinace. Část roku bydlí nájemce dlouhodobě (§ 9), část roku nabízíte byt na Airbnb (§ 7). Pak vedete dvě „kapsy" příjmů a každou daníte podle jejího režimu. To je administrativně náročnější — vyplatí se pořádná evidence a fakturace.

Časté otázky

Pronajímám přes Airbnb/Booking — daní se to jako nájem (§9), nebo jako podnikání (§7)?

Jako podnikání podle § 7. Krátkodobé ubytování s doplňkovými službami (úklid, prádlo, recepce) finanční správa i Nejvyšší správní soud považují za ubytovací službu, nikoli za nájem. Do § 9 (příjem z nájmu) patří jen skutečný dlouhodobý nájem bytu za účelem bydlení. Záleží na povaze činnosti, ne na tom, jak ji nazvete.

Potřebuju živnost (ubytovací služby, obor 55)?

U krátkodobého ubytování ano. Jde o volnou živnost, obor činnosti č. 55 „Ubytovací služby" (nařízení vlády č. 278/2008 Sb.). Nemusíte prokazovat vzdělání ani praxi, stačí obecné podmínky podnikání; ohlášení stojí jednorázově 1 000 Kč. Bez živnosti jde o neoprávněné podnikání a navíc přicházíte o výhodnější 60% paušál (spadnete jen na 40 %).

Jak je to s DPH limitem a DAC7 hlášením?

Provize od zahraničních platforem z vás udělají identifikovanou osobu k DPH — registrace do 15 dnů od přijetí první služby a odvod 21 % DPH z provize. Plátcem DPH se stáváte při překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok (od 1. ledna dalšího roku, případně dle volby hned), a ze zákona ihned (druhým dnem) při překročení 2 536 500 Kč. DAC7 znamená, že platformy hlásí váš obrat finanční správě, takže příjmy nelze „schovat".

Co místní poplatek z pobytu?

U krátkodobého ubytování ho vybíráte od hostů a odvádíte obci podle zákona č. 565/1990 Sb. Maximální sazba je 50 Kč za osobu a den (2026), konkrétní výši stanoví obecně závazná vyhláška obce. U dlouhodobého nájmu bydlení se poplatek neplatí. Vedení evidence a včasné odvody si pohlídejte — za pochybení hrozí sankce.

Jaké výdajové paušály můžu uplatnit?

U ubytovací služby v § 7 (se živností na ubytování) 60 % z příjmů, maximálně 1 200 000 Kč ročně. Bez příslušné živnosti se dostanete jen na 40 % (strop 800 000 Kč). U dlouhodobého nájmu v § 9 je paušál 30 %, maximálně 600 000 Kč ročně. Vždy můžete místo paušálu uplatnit skutečné výdaje včetně odpisů nemovitosti, pokud jsou vyšší.

Co když to dělám jen občas a vydělám pár tisíc — musím to řešit?

Ano. I příležitostné krátkodobé ubytování přes platformu je ubytovací služba a podléhá dani z příjmů. Navíc už přijetí první provize ze zahraničí zakládá povinnost registrace identifikované osoby. Drobné objemy sice nemusí spadnout do DAC7 reportingu (méně než 30 transakcí a zároveň do 2 000 EUR ročně), ale daňová povinnost tím nezaniká. Při nejistotě ohledně konkrétních částek pro váš případ se obraťte na daňového poradce nebo ověřte aktuální pravidla na financnisprava.gov.cz.